总货值超385亿，出险房企“金主”信达系杀入深圳旧改市场

去年开始跟着母公司各处纾困出险房企的信达地产，新年依旧动作不断，最近半个月内已参与到三宗旧改项目盘活，涉资超百亿。

2月6日晚间，信达地产（600657.SH）公告称，全资子公司广东信达地产与公司关联方中国信达、信达资本共同参与认购芜湖信中盛投资合伙企业，总认缴规模为31.51亿元，合伙企业拟投资深圳某城市更新项目，该项目属于中南建设（000961.SZ）。

截至目前，项目已完成拆迁及实施主体确认工作，预计项目总货值约45.77亿元。合伙企业将根据协议约定，在各项付款条件分别满足后，分笔支付投资款项。

界面新闻注意到，涉及深圳旧改项目的纾困，信达地产半个月前刚刚进行了一笔大额投资。

1月19日晚间，信达地产公告称，信达系与和昌集团等成立约90亿基金，投向货值340亿元的深圳两个旧改项目。其中一个项目已取得专项规划批复，一期已开盘预售，二三四期正在推动拆迁，项目总货值约250亿元；另一个项目已完成立项，目前正在准备专项规划申报，项目总货值约90亿元。

如算上最新纾困中南建设的深圳项目，信达地产近期在深圳合作的三个旧改项目总货值将达到385.77亿元。

在信达系纾困出险房企已不是新鲜事的当下，这两起最近的交易却透露出新的变化，同时释放出的信号则是：曾四处自己拿地的信达地产已悄然转变，探索新的发展模式。

与信达系此前“AMC+代建”模式内核相同，信达接下的三个深圳旧改项目，是由中国信达主导、体系内其它平台参与出资，并由信达地产小额带资负责开发建设。

出现的一点明显变化则是，项目的原建设方也将参与其中。

90亿基金涉及的两个旧改项目中，和昌集团及其关联方现金出资12.6亿元，信达系纾困的基金存续期为72个月，期间内各方可协商退出时间。

项目公司或和昌集团关联方除偿还资金本息外，还应向广东信达地产支付联合开发建设收益。信达方的投资本金和收益按约定全额受偿后，信达方以合伙企业清算分配或对外转让份额的方式实现退出。

也就是说，信达系在盘活项目之时，主要提供资金与信达地产的联合开发，在全额获得自己投资回本及收益之后即可退出，其余收益将归和昌集团及关联方所有。

同样在纾困中南建设的深圳旧改项目中，深圳市宝昱投资有限公司（中南建设控股子公司）以其持有的项目公司100%股权作价6亿元认缴合伙企业份额，保留与信达地产联合开发。

不过中南建设虽然保留了一些股份和收益的可能，但信达系享有优先回报权，项目公司实现的销售回款需先偿还信达系的投资本金及利息，在他们的投资本息未分配完毕前，不向中南建设及其关联方分配。

这种模式类似于去年底融创董家渡等项目与AMC机构进行的“股权融资”，即房企不是单纯出售项目，而是保留一定的股权和建设运营的资格，在项目实现回款后偿还融资，偿还完毕后再获得自己的收益。

有出险房企人士对界面新闻表示，这是在去年11月“金融16条”等利好政策下，AMC等金融机构在纾困模式上的创新，房企可以在未来融资偿还后回购股权。

除了模式上的变化，信达地产这次参与旧改项目纾困亦有特殊性，低周转的旧改项目往往需要长时间的成本与资金投入，在诸多房企现金流紧张当下，引入资方启动旧改开始普遍化。

“自大拆大建被叫停以来，旧改全面转向公共属性主导，而不是房地产化主导以后，确实比以前要难做了，因为需要提供很多的公共空间。现在来看，对旧改的重启是提上了议事日程的，原来的模式行不通，就必须要有新的资本和力量进来。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对界面新闻表示。

去年6月，深圳规模最大、关注度最高的旧改项目“白石洲”，也被绿景中国引入万科入股，万科方面注资23亿元，投资款分两期于两年内付清。

接近信达系人士对界面新闻透露，信达地产其实在城市更新方面已有多年的经验，包括北京1月销售的东直门项目等，去年在纾困房企中也有涉及旧改项目。