中信证券：美国房地产市场的回暖不是周期性苏醒信号

　　中信证券研报指出，近期美国房地产市场好像呈现回暖迹象，但我们认为这种回暖迹象不是周期性苏醒信号。新屋与成屋在房价和销量两方面表示背离，这种异常现象表白住宅市场在表观上的回暖是由房源供应布局性短缺而非购房需求旺盛所致，其内涵逻辑是业主在利率快速大幅上行情况中卖房后换房的意愿低，部门购房刚需由成屋市场转移到新屋市场。我们估量美国住宅市场将在高利率情况下继承磨底而非苏醒，在联储开始降息前难以明明推升美海内需增长。

　　外洋宏观丨美国房地产市场的回暖不是周期性苏醒信号

　　近期美国房地产市场好像呈现回暖迹象，但我们认为这种回暖迹象不是周期性苏醒信号。新屋与成屋在房价和销量两方面表示背离，这种异常现象表白住宅市场在表观上的回暖是由房源供应布局性短缺而非购房需求旺盛所致，其内涵逻辑是业主在利率快速大幅上行情况中卖房后换房的意愿低，部门购房刚需由成屋市场转移到新屋市场。我们估量美国住宅市场将在高利率情况下继承磨底而非苏醒，在联储开始降息前难以明明推升美海内需增长。

　　▍近期市场从价、量、预期三方面存眷到美国房地产景气好像回暖的信号。

　　首先，房价近期有企稳信号，标普席勒全美房价指数环比从去年四季度开始呈上升趋势，本年2月由负转正，同比近期也有见底迹象。

　　其次，新屋市场交投回暖，新屋销量在去年下半年见底后在本年上半年总体呈回升趋势，营建许可与新屋开工局限也在本年二季度反弹，竣事了此前一连一整年的下降趋势。

　　最后，地产商乐观情绪在本年超预期地逐渐规复，美国住房修建商协会（NAHB）衡宇市场指数从去年底一路回升并离开灰心区间。

　　▍我们认为美国住宅市场的回暖迹象不是周期性苏醒信号，新屋与成屋市场表示分化的原因在于房源供应不敷。

　　从房价变革看，近期美国整体房地产市场价值的反弹是由成屋价值的上涨主导，美国房价并未全面走高，新屋价值一连疲软，房价的回暖仅呈此刻成屋市场而非新屋市场。

　　从衡宇销量看，新屋销量总体回升，但成屋销量却变态地持平甚至下行，销量的回暖仅呈此刻成屋市场而非新屋市场。成屋市场“有价无量”、新屋市场“有量无价”，二者表示背离而非趋同，这种异常现象说明近期住宅市场的回暖迹象并非由通例的旺盛购房需求敦促，而更大概是由供应端受到布局性限制导致。

　　▍按揭利率快速上行并高企，成屋业主置换住宅意愿低。

　　成屋卖家售房主要是为了换房而非赢利，大都业主换房时需申请按揭贷款，融易新媒体消息，而按揭贷款大部门是牢靠利率合约。利率快速大幅上行会导致成屋业主售房后买房的付息压力陡升，因此其置换住宅意愿不强，对应到成屋市场即表示为挂牌出售现有房源的意愿不敷，房源供应不敷进而导致成屋房价反弹但销售疲软。美国新屋市场则未受库存告急的困扰，因此购房刚需从成屋市场转移到新屋市场，且加息已近尾声，这大概是住宅修建商在本年日益乐观的原因，对应到新屋供应进程即反应为营建许可、新屋开工和销售量的反弹。

　　▍我们猜疑近期美国住宅市场回暖信号的可一连性，估量美国房市将继承磨底。

　　从供应侧看，利率快速大幅上升的阶段已近尾声，催化因素即将淡去，成屋卖家惜售情绪难以加重，新屋开工的反弹也将支持房地产库存，房地产市场的供应不敷排场或将能逐渐缓解。

　　从需求侧看，在通胀大势彻底和缓、整体经济动能充实削弱、财务赤字担心消散前，长端利率下行空间不大，估量按揭贷款利率也将在高位维持较久，这种高利率情况将一连抑制住民购房本领与购房意愿。

　　因此，我们猜疑近期美国房地产市场在表观上回暖趋势的幅度和时长，估量住宅市场仍将继承磨底、而非进入苏醒状态。

　　▍我们估量增长乏力的美国房地产市场将难以在联储降息前成为推升整体经济动能的主导因素。

　　在投资方面，与亮眼的非住宅固定投资差异，住宅市场并未直接管到美国当局勉励制造业回流政策的影响，住民购房本领和修建商融资本领城市受到高利率的抑制，我们估量美国住宅投资仍将继承对美国GDP季环比形成小幅拖累。

　　在消费方面，仍将磨底的住宅市场难以通过借贷约束、财产效应和家具购买这三种途径提振消费需求，在下半年跟着实际薪资增速竣事快速回升阶段、有效超额储备逐渐耗尽、就业市场的职缺缓冲垫被逐渐消磨，消费需求的韧性或在四季度耗尽，美国整体经济增长动能仍将承压。

　　▍风险因素：

　　美国住民置业情绪超预期；按揭贷款利率走势超预期；信贷紧缩水平不及预期；住民部分加杠杆本领超预期。