“二房东”自如困在100万套房里(2)

他告诉《豹变》，根据他和其他房东的交流，这批自如选择解约的房子中，有很大一部分是五年合同进行到第四年的房源。以他自己的房子为例，和自如的合同期限为2019年11月到2024年11月，双方约定，每年1月是房东给自如留的空置期，这个月自如不付房租给房东。“今年1月他们已经享受了空置期，现在跟我解约是性价比最高的。”他说。

根据合同，自如每年付给逍遥的租金以5%递增。显然，当年不断上涨的市场环境下，自如做了相当激进的选择。激进的苦果，在下行市场瓜熟蒂落。

诸葛数据研究中心数据显示，2024年4月，一线城市平均租金为84.38元/平方米/月，同比下跌4.46%；二线城市平均租金为30.96元/平方米/月，同比下跌1.3%。截至4月，一线、二线城市租金均价同比分别连续下滑10、6个月。

另一方面，2018年到2019年，正是长租公寓高价抢占房源的时期。2018年8月，我爱我家原副总裁胡景辉曾对外表示：“以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，融易新媒体消息，以高于市场正常价格的20%到40%争抢房源，人为抬高收房价格。”

当时，这类托管型长租公寓大行其道，竞争激烈。甚至有房地产领域的专家表示了对恶性竞争和区域垄断的担忧：如果单一的长租企业在某一两个小区占有极高的份额，就有可能影响区域的租金。

那也是自如收房管家赚得最多的时候。有接近自如的人士告诉《豹变》，自如的管家分为两种，收房管家和服务管家。收房管家的绩效主要在收集房源，当年市场好的时候，一个优秀的收房管家可以月入四、五万元。

现在，自如严格把控成本的大前提下，收房管家的工作也越来越难做。贵的房源不能收，价格给低了业主又不肯托管，事半功倍的日子已经过去了。

其实，早在解约潮之前，自如已经在通过两种方式控制成本：延长空置期和降租。逍遥告诉《豹变》，2023年12月份左右自如曾经联系过他降租，他没同意，才有了今年4月的解约。

如果从资本市场的视角去看自如，最核心的资产就是一套套收集上来再准备出租的房子。也因此，解约潮可以遭看作资产包的优化和重整。自如内部有传言称，这是为上市做的准备。

公开资料显示，自2018年以来，自如有过4次融资。最近一次是2020年，引入软银10亿美元战略投资，自如的投后估值达到66亿美元。

也是从2018年开始，自如上市的消息在市场上不断流传，但是长租公寓的风险也一轮轮暴露。

彼时，高价抢房跑马圈地之下，自如、蛋壳等平台尝试通过打隔断的方式将房子分割成更多小房间，以赚取更多租金。但从2018年开始，北京等城市陆续明令禁止隔断房分租，高利润的商业模式遭迫中止。2020年，蛋壳因租金贷业务暴雷，自如也在压力之下暂停了租金贷业务，回归了更为稳妥的模式。

自如已有至少3年没有公开的融资消息，虽然上市传闻时不时传出，但至今仍未传出递表的确切消息。

除了外部的优化资产包，自如内部同样在进行成本管理，比如裁员。2022年和2023年，脉脉等平台上都曾传出自如大规模裁员的消息。

如此紧迫的降本增效背后，是自如逐渐失去想象力的业绩。

虽然从贝壳体系独立后，自如几乎没有公开过财务数据，不过，2022年4月贝壳收购圣都家装时曾提及，2019-2021年，贝壳从自如处获得的收入分别为3.09亿元、1.28亿元和1.58亿元——疫情后期几乎腰斩。疫情后几年租赁市场的整体情况，或许不会比当时更好。

除了数据的优化，自如也在尝试讲出足够有诱惑力的新故事。比如，已经推行了三年有余的增益租，虽然和之前的“省心租”模式有所区别，但仍旧是在同个市场，同批客群中的尝试。

再比如，2022年，其曾经推出了装修品牌“智爱家”，尝试从自如模式向外延伸。但“智爱家”和自如本身的租赁装修不同，主打自住装修，客群几乎和贝壳旗下的遭窝、圣都等品牌完全重合，又无法接入链家的买卖客户资源，后来也没了水花。

最新的尝试来自国际版块。

今年5月20日，自如官宣了国际租房平台“自如比邻ZABIT”，并在中国香港、英国上线了超过2万间房源，为留学生提供租房服务。新业务刚刚落地，自如是否能借此获得资本市场的青睐目前还是未知数。