三湘印象：16亿定增画饼

　　三湘印象定增16亿为了开发预期盈利颇丰的森林海尚城，但项目前期销售并不理想。

　　借助再融资开闸的东风，房企纷纷宣布定增，原本全力转型文化演艺产业的三湘印象（000863.SZ）也宣布定增融资16亿元，加码公司仅剩下的开发项目河北燕郊百万平米的三湘森林海尚城。

　　三湘印象对项目前景寄予了乐观的预期。实际情况是另外一回事儿，在已经开启预售的前期项目中，销售并不理想，已经预售的定增项目情况同样难言乐观。

　　三湘印象原本转型文化演艺，后续并不成功。房地产业务也已经多年未拿新项目，仅凭一个销售不理想的燕郊项目，三湘印象对未来的预期是否过于乐观了呢？

　　定增激进乐观

　　三湘印象的三湘森林海尚城项目所在地并非开发更为成熟的三河燕郊镇，而是隔路相望的高楼镇。项目周围大片的空地说明，这一区域距离成熟还有很远的路要走。

　　12月20日，三湘印象发布定增预案，公司计划定增融资不超过16亿元。其中，4.2亿元和7亿元分别用于海尚苑西区住宅项目和海尚苑东区住宅项目（二期）；剩余4.8亿元用于补充流动资金及偿还银行借款，占比也达到了30%。

　　数年前三湘印象收购了有着张艺谋光环的观印象艺术发展有限公司，计划转型文化演艺产业，但在疫情前公司演艺收入已经跳水，疫情期间自不待言。即便如此，2017年三湘印象最后一次在杭州拿地后，至今再无新增土地储备。目前公司的在开发和储备项目只有一个，就是位于河北燕郊、由多个地块组成、占地超过540亩的森林海尚城项目。

　　定增中对于项目前景，三湘印象不是一般的乐观。公司表示，海尚苑西区项目预计可以贡献营收21.39亿元，净利润4.15亿元，销售利润率达到19.39%。海尚苑东区项目（二期）也不遑多让，融易新媒体，三湘印象预计可实现营收24.34亿元，净利润为3.91亿元，16.07%净利润率同样不低。

　　2020-2021年，三湘印象房地产业务的毛利率只有12.91%和18.41%；2022年上半年虽然恢复到35.57%的水平，但收入只有1亿元出头，与全年以十亿为单位的收入相比，显然不具有代表性。

　　海尚苑西区一个项目就可以为三湘印象贡献超过4亿元的净利润，与之对应的是，自2017年以后三湘印象的盈利较高时也不过3亿元；2022年前三季度亏损9330万元。已经资不抵债的三河市湘德房地产开发有限公司（下称“湘德房产”）要实现多少销售额才能给三湘印象贡献又一个峰值盈利呢？

　　卖不动的森林海尚城

　　2011年9月，三湘印象与其他股东合资成立了湘德房产，并出资8.59亿元获得了三河燕郊高新区占地面积36万平米的地块，折合约542亩地。项目由6个地块组成，建筑面积合计达到117.93万平米。本次定增募投的是项目16号和18号地块。

　　需要说明的是，在项目公司湘德房产出资人中，三湘印象间接持股50.49%是第一大股东。二股东持有48.51%，知名导演张艺谋间接持股1%，是湘德房产的第三大股东。

　　森林海尚城起了个大早却赶了个晚集。在拿下这个百万平米的超级大盘后，三湘印象迟迟难以开发，主要原因就在于项目未完成拆迁和“七通一平”，达不到净地交付标准，项目没有赶上2015年开启的房地产上涨周期。根据年报，2015年构成项目的14号地块终于打桩开工，15号地块取得四证可以开工建设了，剩下的16-19号地块尚未有动工迹象。

　　森林海尚城最先开工的14号地块是商服项目，并非销售更为容易的住宅项目。在项目开工建设4年后即2019年，森林海尚城的14号地块终于迎来预售，此时环京楼市已陷入低谷。

　　即使在腰斩的房价面前，成交也未见起色。森林海尚城拿地虽早但2019年才开始正式预售，且首先预售的是商办项目，销售不佳或许并不意外。

　　2019年，森林海尚城14号地块获得预售面积31663平米，销售了14025平米，开局并不错。到了2022年上半年，项目可售面积10.83万平米，与11.98万平米的计容面积相比基本全部可以销售了，但累计销售只有19087平米。

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