依法落实居民小区公共事务决策机制(2)

《中华人民共和国民法典》规定:“业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”

中国人民大学法学院教授刘俊海认为,民法典所规定的“双三分之二”,已经完全够用,“不要苛求百分之百都同意。一个人否决绝大多数意见,是不太合理的,也是不合法的”。

努力改变居民观念

利益平衡达成协议

那么,老旧小区居民的“电梯梦”是否因“一票否决”而变成“海市蜃楼”?

在翟业虎看来,对于已经收取公共维修基金以及存在正常运转的业委会的小区来说,我国民法典作了较为便利的规定。现在的规定较以前宽松一些,法律要求占总面积三分之二以上和总人数三分之二以上参与,且参与的人当中有四分之三的面积和人数就可以形成表决通过的决议。计算下来,三分之二乘四分之三,事实上就是二分之一。

“筹集以及改建、重建建筑物及其附属设施,只要一半人数和面积通过就可以了,跟原来的三分之二相比显然容易达到。”翟业虎说,“至于使用公共维修基金,民法典作出了更为便利的规定,三分之二以上面积和人数要参与表决,但来参加的人当中,面积和人数只要双过半就可以通过使用公共维修基金的决议。”

对于需要筹集公共维修基金或没有成立业委会的老旧小区,翟业虎认为,除去法律措施,还应采取教育举措、行政举措和市场化举措。

翟业虎认为,想要在现阶段解决因“一票否决”带来的加装电梯难问题,应改变居民观念。“由于我们原来形成了以自我为中心的专有权或者单独所有权的概念,所以要改为所谓共有观念可能需要更多的包容和换位思考。”

翟业虎建议,政府及一些自治组织要发挥作用,发挥居委会和街道以及村委会或乡镇政府的作用,采用行政办法来解决老旧小区加装电梯难问题。同时,“小区业主出一点,政府帮助一点,再引进一些市场资金”。

在陈幽泓看来,小区事务公共决策的制定应有合理的实施方案,政府和政策应引导住户之间通过不同层住户间的利益平衡达成协议。“安装电梯后,显然高层获得的利益相对较大,低层获得的利益较小,可以制定相关政策,让获利多者多付钱,获利少者少付钱。而对于采光受到影响或受到噪音干扰的住户,建议制定专业技术测量评估标准,评估后给予一定补偿。”