招商局商业房托（01503.HK）：资产提升释放成长动能，韧性增长展现价值潜力(2)

长期战略视角下，对于招商局商业房托而言，通过北京航华科贸中心的收购，可以说进一步打通了其整体的价值增长曲线。公司成功地通过收购这一战略动作，实现了对资产增值的有效推动。在未来，相信类似于北京航华科贸中心的战略收购动作也还将持续演绎，为公司的长期经营发展铺设出一条清晰的成长路径。

实际上在去年中报中，公司亦提到“找准时机收购新项目增厚收益”，相信这一进展陆续也将兑现。

从当前来看，招商局商业房托资产负债率并不高，尽管此前因收购北京航华科贸有息负债有所增加，但整体负债率依旧可控，考虑到公司现金流仍然保持畅通，也将支撑后续的扩张动作。

此外，伴随美联储加息周期步入拐点，利率长期来看有望下降至合理水平，融易新媒体消息，这一趋势下，也将对REITs资产估值定价带来积极影响，提高REITs的盈利潜力，进一步夯实公司的安全性，推动业务扩张。

（来源：wind）

除了收购层面，招商局商业房托也在积极推动相关物业的资产升级和改造，通过不断改进资产组合，这打开新的增量空间。

最典型的如蛇口花园城，经过一年半时间升级改造，这个已有18年历史的项目重新出发，潜力释放在即。2023年底花园城完成升级，迎来了全新的面貌，在正式开业后，首个周末单日客流突破五万人次，单日销售额人民币250万元，创两年内新高。其出租率恢复至73.7%，与 2023年中期相比增长幅度为20.5个百分点。目前全场的可出租面积的签约率为89%。尽管重开后仍然有一个爬坡期，但考虑到当前港人北上消费的热潮以及该项目便利的交通坐拥双地铁概念，以及周边庞大的居民群体，都将有助于进一步提升项目的客流量和商业价值，未来蛇口花园城项目对公司业绩的贡献引人期待。

蛇口花园城于今年年初焕新启幕

实际上在此前2020年至2022 年，蛇口花园城每年稳定贡献租金均超过1亿元，随着改造对经营的影响消退以及新的潜力释放，招商局商业房托的业绩有望在2024年修复并进一步提升。

升级改造后的花园城人头涌涌

再看其他项目，如新时代广场，尽管受到外部宏观经济环境不景气以及深圳甲级写字楼供过于求等因素影响，过去一年，该项目整体的出租以及估值面临压力，同时项目也相对老旧。考虑到蛇口独特的区位优势，以及未来持续投入资源，该项目后续亦有机会实现逆风翻盘。

3·结语

近两年，受到美联储加息影响，REITs整体市场被遇一定压力，如今伴随加息拐点的到来，REITs的潜力也正持续遭市场认可。

3月12日，国内首批消费基础设施REITs正式登陆资本市场吸引市场目光，相信这也将进一步推升市场对REITs的认可度，激发相关REITs资产获得市场资金支持的动力。

在这一大背景下，招商局商业房托（1503.HK）过去长期展现出的稳健经营态势，相信也将成为市场资金看好的方向，在国内REITs大发展的红利中分一杯羹。