大悦城84亿资产换仓

　　大悦城位于北京、上海的项目，在挂牌一两个月后终于取得进展。

　　9月27日及28日，大悦城控股分别发布通告，公司在上海产交所公开挂牌转让的上海鹏利置业发展有限公司（下称上海鹏利）100%股权，以及在北京产交所挂牌的北京昆庭资产管理有限公司（下称北京昆庭）100%股权及债权均以底价成交，成交价合计83.98亿元。

　　上述转让标的分别涉及上海陆家嘴的中粮海景壹号3栋楼和北京中粮·置地广场，它们均属于落成并投入时间相对长的成熟项目，并拥有较为优越的区位条件。在迫切偿债需求的情况下，出售项目大多是出于资产盘活的目的。

　　此前市场人士向观点新媒体提及，大悦城北京的商业项目基本达到价值高点，出售可以尽早回笼资金。

　　两个项目的接盘方均有典型的金融属性，比如北京中粮·置地广场新东家将是中邮人寿保险股份有限公司（下称中邮人寿）；中粮海景壹号相关资产则遭一家成立不足1个月的神秘公司买下，后者二股东与内蒙古一家AMC存在关联。

　　实际上，算上1月挂牌深圳宝安区资产，年内大悦城已累计有3次转让动作。

　　与之形成对比的是，9月初该公司刚以12亿元代价实现第二次落子上海外滩板块，管理层对此给予了非常高预期。

　　这种密集资产换仓的行为，与大悦城提出的“收敛聚焦”原则有直接关系。在近期的业绩会上，该公司数次强调区域聚焦投资的策略，并表态要持续优化投资结构，以实现稳健扩张。

　　神秘公司入局上海豪宅

　　根据通告，9月27日，大悦城控股旗下亨达发展有限公司（下称亨达公司）与上海邕鹏实业有限公司（下称邕鹏公司）签订了《上海市产权交易合同》。据此，邕鹏公司以总价41.42亿元竞得上海鹏利100%股权，成交价格与经备案的净资产评估价值41.42亿元一致。

　　上海鹏利所涉及的资产是大悦城旗下非常有历史的中粮海景壹号项目一部分。

　　早在1996年，亨达公司便与上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司签署合同，据此获得中粮海景壹号项目土地使用权。两年后，融易新媒体消息，开发主体上海鹏利成立，主要负责地块开发建设。

　　最新挂牌时，上海鹏利的核心资产变成中粮海景壹号5-7号楼，究竟位于上海市浦东陆家嘴核心地段，土地用途为住宅用地，房屋类型为公寓。宗地面积2.43万平方米，项目已于2008年竣工，可售建筑面积合计4.92万平方米，此外还有未办理产证地下车位311个。

　　目前，上海鹏利委托新加坡辉盛集团对中粮海景壹号进行酒店公寓式管理，管理服务期限至2023年12月31日，基本已对外出租，租期均为一年以内租约，已租赁面积4.50万平方米。

　　观点新媒体了解，上海鹏利并非只负责开发陆家嘴项目，实际上大悦城通过该平台也进行了若干投资，但在挂牌之前已陆续退出。

　　企查查显示，2023年4月及2023年6月，上海鹏利分别完成退出苏州市相之悦房地产开发有限公司50.1%持股，以及中粮高和（天津）并购基金一号合伙企业（有限合伙）27.1041%持股。前者是苏州中粮天悦项目的开发主体，后者则在2021年一份通告中遭提及，是大悦城控股与高和资本组建的项目基金。

　　如今在剥离这些股权投资后，粗略按可售建面4.92万平方米计算，中粮海景壹号5-7号楼的平均楼面价值（即平均楼面成交价）约为8.42万元/平方米。

　　需要注意的是，41.42亿元底价是按净资产账面价值增值465%而来，并未包含上海鹏利的债权部分，截止3月底该公司总负债约为4.20亿元。

　　但对于地处上海顶流地段的项目而言，即便计入负债部分其估值依然相对较低。据贝壳发布的二手房源信息，中粮海景壹号在挂牌的二手住宅，均价约29.39万元/平方米；同处于陆家嘴的项目诸如陆家嘴壹号院，挂牌价也达到26.16万元/平方米。

　　因此面对这种估值水平的项目，外界亦不免好奇其收购方是何背景。

　　根据通告，邕鹏公司是一家自然人投资的公司，注册时间为9月6日，至今仅20余天。该公司注册资本1000万元，法定代表人为余虹泽，经营范围包括互联网销售、企业管理、企业管理咨询、信息技术咨询服务、财务咨询、市场侦查、软件开发等。

　　其中余虹泽持有邕鹏公司70%股权，但该人士目前并未有在其他公司担任法人或管理层；二股东刘彦操持股30%，该人士在注册于鄂尔多斯的多家公司担任法人，规模最大的是鄂尔多斯市庆源金融资产管理有限公司，注册资本5亿元，后者是内蒙古庆源绿色金融资产管理有限公司的子公司。