旧改获取一年后开发 新世界中国的鹏城提速路径

　　12月19日，据新世界中国官微消息，其位于深圳龙岗区的188工业区城市更新项目已于本月17日正式开工建设。该项目为新世界中国在深圳首个正式进入开发建设阶段的城市更新项目。

　　据了解，龙岗188工业区旧改项目从获取项目到开工建设，前后仅约一年时间。该旧改项目总规划建筑面积达90万平方米，拟打造集居住、商业、办公、教育于一体的标杆性大型综合体，项目由新世界中国与深圳本土企业慧天然控股集团合作操盘。

　　新世界发展行政总裁郑志刚曾对外表示“因为我们的杠杆没有受三条红线影响，是新世界的一个契机，在危机中收购了很多便宜和高毛利率的地，我们称之为quick win。”

　　而龙岗188工业区旧改项目的推进速度也符合这个策略的诉求，其发展模式也是新世界中国在深圳投拓的缩影。

　　工改路径

　　“quick win”中文译称为“速赢”策略，融易新媒体，即通过快速取地、快速动工及快速入账，从而加快回笼资金及提高运营效率。

　　而旧改项一方面前期需要沉积大量的资金和人员配置，另一方面在旧改降温的背景下，政府面也有意控制旧改的整体规模和速度，进一步拉长旧改项目的变现周期。这似乎与新世界中国的"速赢"策略并不是特别契合。

　　据观点新媒体观察，对于操盘“欲速则不达”的旧改，新世界中国的采取的策略主要是合作开发，合作的项目也多为成熟度相当高的类型。

　　截至目前，新世界中国在深持有3个旧改项目，分别为南山区西丽新围工业区项目、龙岗区园山188工业区项目以及光明区光侨食品厂项目。其中，南山西丽旧改于2021年3月获得立项，申报主体为村集体性质的深圳市丽新实业股份有限公司，但操盘交由新世界中国负责。

　　剩余两个旧改则是2021年11月下旬宣布获得。位于光明区新湖街道的光侨食品厂项目由新世界中国与华侨城旗下光明集团合作开发，项目拟拆除范围用地面积5.85万平方米，改造完成后改造后可提供超16万平方米可售住宅。

　　最新开工的龙岗区园山188工业区项目，是由新世界中国与深圳慧天然控股集团共同开发。根据申报主体深圳市首席置业投资发展有限公司股权贯穿得知，除开两者之外，世贸集团也参与了项目。

　　从上述项目可以看出，新世界中国在深的旧改模式为寻求本土企业进行合作开发，而这种开发模式使得项目本土化和效率都有很大程度的提升，尽可能的靠近自身的“速赢”的投资策略。

　　合一城市更新集团董事总经理罗宇指出，目前新世界在深布局均属于优质的“工改商住”类型，这类项目在拆迁方面相比城中村和老旧小区来说要较为容易和可控，进度相对较快，同时这类项目相对而言市场去化可控，收益亦相对可观。

　　新世界中国官微亦提及，西丽新围工业区项目及光明光侨食品厂项目，预计将于2023年进入全面开发阶段，城市更新业务开始正式进入收成期。

　　合作模式

　　对于本地合作伙伴的选择，同样是新世界中国的“速赢”策略的一部分。

　　2016年，出售多项核心资产的新世界发展再夺深圳前海地皮，联手周大福42.07亿元竞得桂湾片区商业地块，占地面积约1.82万平方米，获批总建筑面积17万平方米，其中14.83万平方米将定为办公用途。这也是前海周大福全球商品购物中心之后，该公司的又一次落子。

　　彼时的新世界发展表示，新地块将由新世界中国及周大福企业各占30%及70%权益的合营公司负责，预计总投资额80亿元，建设楼高约200米及130米的地标式双子塔，预计在次年三季度落成。

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