抵押贷款利率不绝上涨，美国房价跌跌不休

美国房价连续6个月下跌，导致一项关键房价指数从去年6月时的峰值累计下跌2.7%。

标普CoreLogic Case-Shiller经季调后的数据显示，全美房价2022年12月环比下降0.3%。

由于抵押贷款利率在2022年翻了一番以上，从当年下半年开始，买家纷纷撤离住房市场。此前，新冠疫情期间飙升的房价本就使潜在购房者的负担能力变得捉襟见肘。

美国房地产经纪公司Redfin上周发布的报告显示，随着繁荣消退以及销量下滑，融易新媒体，去年下半年美国房屋总价值减少了23亿美元。

与去年同期相比，美国房价出现上涨，但涨幅有所放缓。全美房价指数（未经季调）12月同比增长5.8%，低于11月的7.6%。

标普称，2022年全年美国房价上涨5.8%，在该指数35年的历史上排名第15，但仍比2021年18.9%的增幅明显放缓。

而且并非所有地区都出现同比增长。从地区来看，迈阿密、坦帕和亚特兰大12月的房价同比涨幅最高，分别为15.9%、13.9%和10.4%。另一方面，旧金山和西雅图市场在过去一年房价有所下降，12月旧金山房价同比下降了4.2%，西雅图房价则下降了1.8%。整个西部地区价格仅比去年同期上涨1.2%。

尽管如此，房价目前仍然处在高位。根据全国房地产经纪人协会2月21日发布的数据，现房销售价格中值同比上涨1.3%至35.9万美元。1月房屋总库存环比增加2.1%。

今年年初抵押贷款利率略微下降，这给了买家一些动力。美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）周一报告称，1月美国二手房购买量环比增长8.1%，为去年6月以来的最大月度增幅。

但在进入关键的春季销售旺季之前，房地产的前路可能崎岖不平。整个2月借贷成本一直在攀升，美联储已表示倾向于继续提高基准利率以对抗通货膨胀。这可能会限制潜在买家的需求，并阻止目前拥有低利率抵押贷款的业主挂牌出售他们的房产。

与此同时，房屋在市场上的停留时间更长，这可能会促使卖家提供更大的折扣。

“稳定或更高利率的前景意味着，抵押贷款融资仍然是房价的不利因素，而经济疲软，包括经济衰退的可能性，也会限制潜在买家，”标普道琼斯指数董事总经理拉扎拉（Craig Lazzara）周二在一份声明中说，“考虑到宏观经济环境的前景充满挑战，房价或继续走弱。”

华尔街投行高盛指出，在25个全美最大的都市区中，有四个存在供过于求的问题。该行预计，到2024年四季度，奥斯汀房价将下跌19%，菲尼克斯下跌16%，旧金山下跌15%，西雅图下跌12%。

高盛指出，由于负担能力太低、与疫情相关的扭曲，以及某些市场的科技行业就业高度集中，太平洋和西南地区的供应超过了需求。

但高盛认为，全美范围内的住房前景看起来并不那么糟糕。该行预计，随着抵押贷款利率接近6.5%，房价将下跌6.1%。