九圜青泉科技首席投资官陈嘉禾：房地产投资的市盈率分析

　　在投资中，市盈率（PE）是市值和税后净利润的比例，也是最常用的估值指标之一。许多投资者以为，市盈率只能在股票投资中使用，实际上市盈率可以应用在所有生息资产的分析中。

　　比如，对于债券，我们也可以使用市盈率法进行估值。当十年期国债的利率为4%时，考虑到国债没有税费，因此投资者得到的税后净利润就是4%，那么它的市盈率就是25倍（1除以4%）。很多时候也可以使用市盈率对各类生息资产进行评估，从而了解哪种资产是最优的配置标的。

　　债券和黄金的市盈率

　　以债券为例，在美国等成熟市场，长期债券的税后收益率大约在3%~5%，上述税后收益对应的市盈率在20倍~33倍之间，融易新媒体消息，而股票市场的市盈率在15倍左右，因此股票的长期回报率超过债券。成熟市场的传奇投资者，也往往都集中在股票领域。

　　在20世纪七八十年代，由于通胀，美国长期国债收益率高达15%,甚至20%，这个收益率水平对应的市盈率在5倍（1除以20%）到7倍（1除以15%）之间，因此这一时期的债券，其长期潜在回报率居然超过了股票。

　　正因如此，美国一些著名的股票投资者，比如彼得·林奇、沃伦·巴菲特，都表示这一时期的债券回报率让他们非常心动。

　　在债券投资中，由于盈利非常容易计算，因此市盈率的计算也非常简单。而另一种市盈率可以简便计算出的资产，则是黄金。由于黄金完全不产生任何盈利，因此其市盈率则为无穷大（1除以无穷小得到无穷大）。

　　实际的黄金投资还会产生一些保管费用，比如黄金ETF的持有管理费用、实体黄金的贮存成本，因此黄金类资产的实际市盈率甚至是负数。难怪巴菲特屡次提到，黄金是一种非常糟糕的投资。

　　与债券和黄金相比，房地产投资税后收益率的计算则更加复杂一些，它涉及到各方面的考虑因素。这里，就让我们来看看，应当如何在房地产投资中计算市盈率。

　　房地产投资的市盈率

　　在许多投资者看来，房地产的盈利就是租金。比如说，一套市值300万元的房子，如果月租金为6000元，那么年租金就是7.2万元，对应的市盈率就是42倍（300除以7.2）。

　　实际上，这种计算方法是错误的。市场月租金简单乘以12个月，得到的并不是一套房子所对应的税后净利润（也就是市盈率估值法中的盈利部分），而是销售收入。

　　用销售收入算出来的估值，其实不是市盈率而是市销率。如果用房屋的市销率而不是市盈率来进行估值，同时还把这个比值和股票的市盈率进行对比，无疑是完全错误的。

　　从企业财务的角度，销售收入要扣除各项生产成本、销售成本、折旧成本等成本，以及各类税费，才能得到实际的盈利。房地产投资也一样。

　　房地产投资中计算市盈率，如何才能得到准确的盈利数据？在计算房地产投资中的盈利部分时，投资者至少需要在年租金收入中，扣除以下项目：租赁中介费、空置期减损、租赁保险费、装修费用折旧、房屋折旧、物业费和取暖费（如有）、各类税费。

　　各个扣除项目的究竟分析

　　首先，分析租赁中介费和空置期减损。对于房地产投资回报来说，租赁中介费有点类似于企业利润报表中的销售费用，而空置期减损则是理论销售收入和实际销售收入之间的差额。

　　由于租约和租约之间难免产生一定的空置期，为了尽可能缩短这个空置期，房东就不得不拿出租金中的一部分，付给更加专业的地产中介代为出租房屋。

　　同时，一些房东则为了留住租客，把空置期缩短到0，因此给熟悉的租客更低的租金，这本质上也是一种销售费用。只不过把租赁中介费通过降低租金的方式，给了长期租客而已。

　　一般来说，房屋中介费用往往在半个月到一个月租金的水平，相对比较容易计算。但是，房屋空置期变动范围更大。

　　在北京、上海等地的核心区，由于市场非常热闹，因此空置期往往很短，多在半个月左右。在一些并不热闹的三四线城市，空置期可能长达一到两个月。而在三亚这种旅游城市，夏天淡季的空置期则会非常长，三四个月都是很常见的情况，而冬天旺季的空置期则非常短，有时候甚至趋近于0。

　　其次，是装修费用折旧。对于房屋租赁来说，带装修和不带装修，新装修和20年旧装修的租金水平，会有很大的差距。在一两年的租赁期中，前者会产生70%到100%左右的差异，后者往往也有30%，甚至更高的差异。由于装修在租赁过程中会逐渐损耗，因此要计算每年的实际盈利，也需要扣除装修费用折旧。