九圜青泉科技首席投资官陈嘉禾：房地产投资的市盈率分析(2)

　　与装修费用折旧类似，房屋折旧也是租赁中的一个实际大额支出。在出租房屋时，1980年建成的老房子，和2020年建成的新房子，哪怕地段、使用面积、楼层完全一样，租金水平也会差异巨大。在上海，以上两者的租金比例会达到2：3左右的比例。这其中反映出来的，就是房屋资产的折旧。

　　其实，在我们计算股票的市盈率时，企业的盈利也是在扣除了资产的折旧以后才得到的数据，在电信公司、高速公路公司等重资产行业中尤其明显。而对于同样是重资产的房地产，在房屋租赁中，如果我们不扣除这一部分，直接把租金当成盈利，那么无疑是错误的。

　　此外，在不同的城市，房屋租赁中涉及的物业费、供暖费等，许多也由出租方承担，而这些费用也需要在租金收入中扣除。当然，这些费用在每个城市不一样，一般遵从当地习惯而定。

　　比如，在北京，租房中产生的物业费、供暖费，往往都由房东承担。但是在大理，则物业费往往由租客承担，同时没有供暖费。这些费用上的差异，也导致不同城市之间实际租金不同。

　　此外，还有一项费用，即租赁保险费，目前在中国市场很少见到。但是，在欧洲、美洲等成熟市场，这项费用则往往需要房东支付。租赁保险涵盖了一些租赁过程中可能发生的意外事件，比如火灾、租客意外死亡等等。随着中国市场的逐步成熟，相信这项费用也会慢慢出现。

　　目前在中国市场，一些保险公司已经开始为房东提供租赁保险。同时，对于没有购买租赁保险的房东来说，他们实际上仍然承担了这部分费用：只不过是以概率的形式承担，也就是说要么不支付（占绝大概率），要么在小概率的倒霉情况下一次付很多钱。

　　按照《民法典》第七百一十二条的规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。”也就是说，除非另行约定，否则房屋内的设施维修，和没有及时维修导致的风险，都由房东负责。

　　根据应急管理部消防救援局在2022年发布的数据，2022年第一季度，全国共接报居住场所火灾8.3万起，共造成503人死亡。其中居民住宅火灾远高于其他场所，伤亡人数也最多。如果由于房东没有尽到维修义务，导致租客死亡或者伤残，比如电热水器漏电、燃气热水器漏气、线路老化导致火灾等等，房东免不了要承担赔偿责任。一旦火灾蔓延到邻居家中，这项风险可能变得非常大。

　　在扣除了以上的所有费用之后，房东对自己的房屋和租金收入还有纳税义务。在一些城市，房产税已经开始施行，这项费用往往需要房东承担，而租金则需要按收入纳税。

　　目前的租金收入纳税标准，是不会在纳税时考虑出租过程中产生的各项费用，包括装修折旧、房屋折旧等费用的。也就是说，从会计的角度，个人房东所面对的这种税费，更类似一种营业税而非所得税。

　　以上，就是计算房地产投资的市盈率时，投资者需要对租金收入进行的扣除。在扣除了这些部分负担以后，我们就可以得到真实的房地产出租盈利金额。根据这个金额，我们就可以算出房地产投资中的实际市盈率，将这个市盈率和股票、债券等资产的市盈率进行比较，我们就不难看清不同资产之间的估值差异。