三巽控股三顾港股IPO前景难料 负债率激增至224.7%且触碰一道红线

　　经过多次递表后，领地控股(5.69, 0.00, 0.00%)(HK.6999)、大唐地产(HK.2117)已经于近日成功登陆港交所。至此，2020年已先后有7家房企上市。而今年已递交上市申请但尚未成功的公司仅剩下三巽控股集团有限公司(以下简称“三巽控股”)。

　　与领地控股、大唐地产境遇相似，三巽控股也已经过多次递表申请上市。2020年10月27日，三巽控股向港交所递交招股书，谋求在香港主板上市。值得注意的是，这是该公司在2019年10月17日、2020年4月27日递表失效之后的第三次递表。三巽控股作为今年申请港股上市的中小型房企之一，目前仍在等候聆讯，IPO前景难料。

　　作为根植于安徽省的中小房企，三巽控股在追求百亿销售规模、在全国市场突围的背后，离不开高杠杆模式驱动扩张。在公司业绩持续攀升的同时，三巽控股的负债规模也在同步上升。《投资者网》就相关情况联系三巽控股，但一直未收到公司回复。

　　根植安徽谋突围

　　招股书显示，三巽控股是一家总部位于上海、植根安徽省、布局长三角地区的专注于住宅物业开发及销售的中国房地产开发商。三巽控股的起源可追溯至2004年成立的安徽三巽投资，创始人为钱堃、安娟夫妇。

　　招股书显示，三巽控股在上市前的股东持股结构中，钱堃、安娟夫妇是控股股东，分别持有79.8%、7.6%的股份，合计持有87.4%的股份；此外，钱冰持股7.6%，郭兰华持股5.0%。

　　自2004年成立以来，三巽控股致力于深耕安徽省的房地产市场。自2010年滁州三巽(物业发展项目的项目公司，三巽控股主要附属公司)成立，三巽控股开始在全国突围与扩张，并于2017年至2019年将物业发展拓展至安徽省凤阳、淮南、合肥、宿州、阜阳、安庆、山东、江苏等各地。

　　招股书显示，截至2020年7月31日，三巽控股共有42个处于不同开发阶段的项目，覆盖三个省的11个城市，拥有总土地储备约440万平方米。其中约400万平方米(占比90.3%)位于安徽省。

　　根据安徽省房地产商会，于2018年在总部位于或主要市场在安徽省的房企中，按新增土地储备计，三巽控股排名第一；按合约销售额计，三巽控股排名第二。根据克而瑞榜单数据，三巽控股2018年实现全口径销售额为70.1亿元，2019年实现全口径销售额为91.2亿元，融易资讯网（www.ironge.com.cn），在2019年中国房地产企业TOP200中排名在167位。

　　三巽控股的销售规模与已成功上市房企领地控股、大唐地产相差甚远。根据克而瑞数据，2019年，领地控股、大唐地产的全口径销售额分别为247.3亿元、339.5亿元，远高于三巽控股的销售规模。

　　盈利能力下降

　　招股书数据显示，2017年至2019年及截至2020年5月31日止五个月，三巽控股分别录得收入2.63亿元、7.24亿元、31.09亿元及8亿元；毛利分别为6880万元、2.07亿元、9.79亿元及2.22亿元。其中，2018年、2019年收入增幅分别为23.32%、11.00%，呈现放缓态势。

　　但是从净利润来看，三巽控股的年内溢利规模增长并不稳定。数据显示，2017年至2019年及截至2020年5月末，三巽控股的年内溢利分别为-0.38亿元、0.44亿元、3.95亿元、0.46亿元。值得注意的是，2020年前5月，三巽控股的年内溢利出现下滑，同比下滑了30.71%。　　

图片来源：三巽控股招股书

　　关于2020年前5月的业绩变动原因，三巽控股在招股书中披露，收入同比增加主要由于滁州三悦澜山(琅琊府)、亳州公馆及利辛壹号院(均于同期竣工并开始交付)等项目交付的建筑面积增加；毛利波动的主要原因为已交付的建筑面积波动。期内溢利减少主要由于持续扩展业务而导致销售及营销开支以及广告开支增加。招股书显示，2020年前5月，三巽控股的广告、营销及业务发展开支2322万元，同比增长60%。

　　与同行业领地控股、大唐地产相比，三巽控股的盈利规模仍有待提升。以2019年为例，Wind数据显示，领地控股、大唐地产的净利润分别为5.44亿元、7.10亿元，高于三巽控股的净利润3.95亿元。

　　值得一提的是，三巽控股的毛利率方面出现了下降。招股书显示，2017年至2019年及截至2020年5月末，三巽控股的毛利率分别26.2%、28.6%、31.5%及27.8%。招股书中披露，其毛利率下降主要由于两个于同期交付的项目(即滁州三悦澜山(琅琊府)及亳州公馆)的毛利率相对较低。

　　负债率激增至224.7%