西京研究院赵建：在泡沫可控条件下 推动房价上涨

　　7月27日据新华社消息，住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上说，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。随着政治局会议对下半年经济做出定调，近期各项具体措施正在加紧落地。

　　而7月24日召开的中共中央政治局会议也强调，要积极扩大国内需求，发挥消费拉动经济增长的基础性作用，通过增加居民收入扩大消费，通过终端需求带动有效供给，把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来。

　　会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

　　如何理解通过终端需求带动有效供给？未来还有哪些扩收入政策有可能出台？政治局会议未提“房住不炒”，意味着地方政府未来有更大自主权？房地产政策工具箱有哪些政策工具可以在下一步使用？下半年是房地产的拐点和入场点吗？地方债一揽子化债方案最可能出台的政策有哪些？第一财经《首席对策》专访西京研究院创始院长赵建。

　　赵建的主要观点：

　　供给需求恢复不同步 两者需有效循环起来

　　消费券有望刺激耐用消费品需求

　　房地产中央定调灵活 地方因城施策

　　一二线城市限购限贷政策取消时机已到

　　可适时推出棚改货币化政策

　　楼市仍存在结构性供给短缺 调整政策应精细化

　　供给仍在萎缩 下半年一线城市楼市将边际复苏

　　地方成立化债平台进行债务重组或将是最可行方案

　　供给需求恢复不同步 两者需有效循环起来

　　第一财经：感谢接受我们的专访，7月24日是召开了中央政治局会议，我们看到扩大内需这方面还是重点被提及的，尤其是这里边有一句话叫做通过终端需求带动有效供给。怎么来理解？

　　赵建：这次的会议我感觉是在想解决一些短期的问题。因为我们疫后元年的经济复苏，上半年已经结束，两个季度表现总体是可以的，但是正如我们这次政治局会议提到的，也存在很多不确定性，还有所谓的曲折式波浪式的这么一个“W”的特征。在平稳转段之后出现了一个现象，就是供给恢复得比需求要快。

　　需求的恢复是很慢的，它需要你在供给过程中收入的提高，就是说从供给到需求的一个传导，说到底就是发工资也好，我们的企业端形成我们的利润也好，带来我们的可支配收入，这一点是需要一定的时间的。但是我们同时也看到外部环境发生很大的变化，也给我们的供给产生了压力，所以说我们一方面需求恢复较慢，另一方面我们的供给还在快速的增长。

　　这些问题叠加起来就表现在我们上半年的整个需求可以说是比较严重的不足，导致我们整个的复苏有一种曲折式和波浪式的表现。那么我们后面还是要在供给侧和需求侧同时努力让两者之间有效的循环起来。这个是我认为中央政治局会议已经认识到这一点，后面可能是政策发力的一个重点。

　　消费券有望刺激耐用消费品需求

　　第一财经：政治局会议把促进居民收入带动消费提到了一个非常重要的位置，接下来您认为还有什么扩大收入的政策可以实施吗？比如说消费券又被提及了，您觉得接下来用消费券的可能性大吗？

　　赵建：我觉得消费券是我认为一个比较有效的一种工具，因为它让你的边际消费倾向是100%。就是说假如说我们直接给个人发钱的话，可能发给你100块钱，你可能只消费60块钱，你的边消费倾向只有60%。但消费券可能就直接刺激你完全的去消费，我觉得这个还是比较有效的工具。

　　尤其是我觉着现在我们还处于一个耐用品的更换的周期，假如说发消费券的话，尤其是我们针对现在消费不足的、价格下降比较厉害的就是一些耐用品，那么这些其实我们可以针对性地发一些消费券来刺激它的需求。

　　除了消费券之外，我觉得还有几点需要我们去做出很大的努力。第一个我觉得还是要提高就业，给失业人群，无保障人群发放数字人民币，保障基本的运行，我们的空间还是很大。

　　还有就是修复资产负债表，所谓的修复资产负债表就是保持我们的资产价格或者我们财产性收入的一个来源。我们刚才提到可能大多数是一个其他的收入，我们之前是一直提我们提高我们社会的财产性收入，如果我们说现在我们的股票有适当的收益，我们的房子房价有适当的收益，我觉得这一块也会增加我们可支配收入以及消费的信心。

　　中央定调灵活 地方因城施策