上海完善存量资源加大养老服务设施供给指引：存量工业办公等用房可转为养老设施(2)

　　路径二：存量资源临时改变建筑使用功能。对于商业、办公、社区用房等，在确保结构安全、消防安全的基础上，可暂不改变规划性质、土地权属，不得新建和扩建，可临时改变建筑使用功能，兴办符合标准的养老服务设施。在究竟工作中，临时改变建筑使用功能的存量资源宜优先用于社区养老服务设施(长者照护之家、日间服务中心、老年人助餐点等)，优先保障非营利、普惠性养老服务设施。

　　办理流程：

　　(1)项目提出。存量设施权利人或受其委托的实施单位通过民政部门向区政府提出兴办养老服务设施的需求，提交相关材料。由民政部门初步汇总后，提交区政府专题研究。

　　(2)项目评估。区政府依托存量设施协调推进机制，统筹区域发展需要，综合民政、规划资源、住建、应急、消防、环保、卫健以及建筑所在街镇等各方意见，对该存量建筑是否用于兴办养老服务设施进行决策。

　　相关部门按照各自职责提出意见，其中：属地街镇主要结合区域内养老服务供需情况，就项目必要性、对周边居民的影响及潜在社会稳定风险等提出意见；规划资源部门主要就项目所在地是否有土地收储、规划适宜性等提出意见；住房建设部门主要就房屋结构安全等提出意见，并确定消防设计审查；消防部门主要就建筑使用功能改变的消防安全条件和管理、建筑周边环境对养老设施消防安全的影响提出意见；涉及园区及管委会的，园区及管委会就区域功能布局适宜性提出意见。

　　(3)项目实施。经区政府决策同意，民政部门出具工作联系单，各单位据此做好项目推进确定工作。

　　上海市发展改革委表示，鉴于《上海市养老服务条例》和自然资源部《关于加强规划和用地保障支持养老服务发展的指导意见》等上位依据未对利用存量资源设置养老院等长期住养型服务机构进行限制，结合近年各区实际案例情况，本次修订删除“不宜作为养老院等长期住养型服务机构”表述。同时，为确保改建行为符合规范要求，根据《上海市养老服务条例》，在路径二中，将“可临时改变建筑使用功能用于养老服务”调整为“可临时改变建筑使用功能，兴办符合标准的养老服务设施”。

　　易居研究院研究总监严跃进表示，新的指引提及了两种路径，即存量资源纳入城市更新、存量资源临时改变建筑使用功能，对于商业、办公等用房来说，在不改变规划性质和土地权属的情况下，可以临时改变建筑使用功能，可以有更加灵活地推进相关工作，减少审批的繁冗程序。

　　严跃进同时表示，此类政策客观上是对低效用地和用房的再利用，各地今年关于低效用地或闲置用地的利用政策明显增加。

　　保障措施

　　新的指引对保障措施进行了完善。对此，上海市发展改革委称，坚守安全底线原则，增加一条综合监管措施。结合部门意见，从规范日常运营和加强监管等角度出发，在保障措施部分，新增一条“利用存量资源兴办的养老服务设施在日常运营中应严格执行本市养老服务设施规范管理的有关规定。各区政府应严格确定本行政区域内养老服务设施安全监管属地责任。民政、住房建设、消防等部门加强对养老服务设施服务运营、建筑安全、消防安全等环节的监督检查”。

　　究竟保障措施共五项：

　　1.鼓励存量资源优先通过城市更新转型为养老服务设施。权利人可按照《上海市城市更新条例》及相关配套文件规定，结合养老服务设施布局专项规划，在规划评估和民政部门认定的基础上，调整规划土地性质，通过存量补地价方式，签订土地出让补充合同，按新的用地性质开发建设养老服务设施，并可享受城市更新相关支持优惠政策。

　　2.在规划评估和民政部门认定的基础上，临时改变存量资源建筑使用功能的，可暂不变更土地用途和使用权人。其中：利用存量资源(划拨方式取得土地的)从事非营利性养老服务且连续经营一年以上的，五年内可不增收土地年租金或土地收益差价。

　　3.对营利性养老服务机构临时利用存量建设用地从事养老服务设施建设，涉及划拨建设用地使用权出让(租赁)或转让的，在原土地用途符合规划的前提下，可不改变土地用途，允许权利人补缴土地出让金(租金)，办理协议出让或租赁手续。

　　4.利用存量资源兴办的养老服务设施，经民政部门认定，可按照有关规定享受养老服务设施建设补助、运营补贴，以及税费减免、水电气与有线电视费用优惠等。