多地麋集出台扶持政策 楼市何时能见起色？

　　各地密集出台房地产扶持政策背景下，今年上半年楼市成绩却难言理想。

　　国家统计局日前公布的数据显示，2023年上半年，全国商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，降幅扩大4.4个百分点。环比来看，6月70城新房价格止升转降，新房价格在连续上涨4个月后转降，二手房价格则连续两月下降。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，6月多项市场成交数据表明，楼市在二三月份出现短暂的“小阳春”后全面下调，市场或进入了“倒春寒”。

　　据中指院监测信息，今年上半年各地已有超百省市（县）优化房地产调控政策超300次，地方出台楼市扶持措施的频次相当高。

　　值得一提的是，近期在国新办举行的新闻发布会上，中国人民银行货币政策司司长邹澜表示，考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度。

　　“其还提到支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，购房者或可用新发放贷款置换存量贷款。央行就存量房贷利率释放了新信号，这或许会成为接下来的调整方向之一。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪称。

　　关荣雪对记者表示，考虑到市场恢复的状况，预计政策调整或持续较长时间。下半年政策调整的力度或较上半年有所加强，且调整方向也将会进一步拓展。

　　扶持性政策最密集年份之一

　　同策研究院研究总监宋红卫指出，今年可谓各地出台楼市扶持性政策最为密集的年份之一。

　　今年上半年各地出台的超300条政策中，不仅有公积金支持、降低首付比例及房贷利率、强化“保交楼”资金、优化预售资金监管等措施，还不乏松绑限购、各种形式的购房补贴等力度不弱的支持性政策。

　　限贷调整方面，各地不断加大贷款支持力度，以减轻购房者前期资金周转压力。以青岛为例，该市对非限购区域首付比例进行优化，首套房最低降至20％、二套最低调整为30％。

　　优化“认贷认房”标准，也成为一些城市的重要措施。驻马店、襄阳多地执行“认贷不认房”政策，即对拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭，再次申请贷款购房执行首套房贷款政策。

　　房贷利率方面，中指院监测信息，今年以来全国已有超40城调整首套房贷利率，下限降至4%以下。今年6月，重点城市首套房商贷平均利率降至4.0%、二套房利率降至4.91%，首套、二套房贷利率均处于低点。

　　“全国已经有超过80个城市首套房利率进入3字头，最低首套房利率已低至3.6%，首套房贷利率降至历史低位。”张大伟表示。

　　加大贷款支持力度的同时，各地还持续放松限购，以降低居民购房门槛。除三四线城市，部分热点二线城市，如杭州、南京、合肥等地，通过“一区一策”等方式，实施差异化限购政策。

　　一些城市还针对特定人群新增“房票”，如长沙对人才放松购房限制条件，合肥对老年成员家庭及多孩家庭增加限购套数。

　　据中指院监测，2023年已有超50城执行购房补贴政策，补贴方式包括按套或面积一次性补贴、一次性或分期拨付契税补贴、发放消费券补贴、人才购房补贴、购房价款的一定比例补贴等。

　　“今年以来，从供给端到需求端，各地均出台了不少支持房地产市场的利好政策，这些政策不仅频度高，力度也不小。” 中原地产高级研究经理卢文曦表示。

　　宋红卫指出，各地政策频出，不过从目前市场的实际情况来看，除2、3月份楼市出现复苏，总体而言市场持续处于低位，接下来几个月的市场走势，也不容乐观。

　　楼市为何未现根本性好转？

　　为何各地如此频繁出政策，楼市却未能出现根本性好转？

　　“虽然今年上半年政策松绑维持在较高频率，但主要是在此前基础上进行的微调。”关荣雪在接受记者采访时说。

　　宋红卫则告诉记者，如果将放松限购看作向购房者发“房票”，那么降房贷利率、公积金支持政策及各地所出购房补贴等措施，可视为减轻购房者成本。

　　“从现在的市场来看，并不仅仅是发房票、减轻购房成本的问题。这其中还有购买力、市场预期和市场供求等多方面的因素。如果买家购买力有所下降，或认为后市走向会持续低迷，融易新媒体，购房者入市的意愿会有所减弱，并可能产生观望情绪。这种背景下，市场预期较此前已经发生非常大的转变，并非地方出台一些政策，就能扭转预期。”宋红卫表示。