上海楼市购房预期有所恢复：新房冷热分化 有楼盘再现千人摇号

　　2022年上海楼市经历了波浪型走势。2022年全年新房热度超过二手房，新旧成交比例高达1:1.8，为近十年来最高。二手房市场受新房供应等影响成交量触底，全年成交二手房16万套，为近五年最低。不过，自2022年底及2023年元旦后，购房者预期开始修复。

　　新房冷热分化明显，有项目再现“千人摇号”

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示，2022年年初受到高供应的推动，实现“高开”，1月单月新房成交面积接近130万平方米，创下全年峰值。此后成交一路快速下探，4、5月份受到疫情影响，成交陷入停滞。6月全市按下“重启键”后快速进入状态，每月一批的集中供应提供良好支撑，连续数月成交量超过100万平方米。四季度后劲略显不足，10月成交面积出现大幅跳水，好在11月成交再度有所回升。

　　即便2022年有2个月受疫情影响新房销售停滞，但从全年成交看，上海新房购买力韧性仍较足。

　　根据上海链家研究院的监控数据，2022年，上海全市累计成交金额6361亿元，同比增长9%，成交套数86937套，同比仅下降6%，套均总价732万元/套，同比增长17%，成交均价64076元/平方米，同比增长15%。

　　“2022年楼市虽降温，但新房市场并不算太冷，对于区位优秀、资质良好、有吸引力的楼盘，积分方面基本都达到了应触发尽触发。从成交比例来看，新旧比高达1:1.8，为近十年来最高。”上海链家研究院首席分析师杨雨蕾表示。

　　从供应来看，2022年全年，上海累计供应新房套数101519套，同比增长38%。

　　上海中原地产数据显示，改善力量一直在支撑上海新房市场，套均总价600万元以上每一个区间段和2021年相比，占比都高于去年，而600万元以内价位段都低于去年。中高端改善依然是新房市场中比较抢眼的部分。

　　卢文曦指出，虽然上海新房购买力韧性足，但也要看到在连续高供应下后劲不足。比如徐泾板块，2022年7月份开盘的蟠龙天地，入围分91.22分，11月份，招商璀璨时代入围分为63.42分，可见热点板块入围分在下降。一旦分数进一步下滑，市场信心或发生重大转变。而且到了四季度，即便入围，有购买机会也会有人放弃，“弃号率”有所抬头。

　　不过，在2022年年末两批集中供应接连入市的带动下，新房的认购和成交回温。上海中原地产公开的数据显示，新年首周(2023年1月2日—1月8日)，融易新媒体，上海新建商品住宅成交面积35.21万平方米，环比增加38.38%。其中，上海商品住宅成交TOP10项目的签约套数均超百套，为有史以来首次。

　　中原地产数据显示，新年首周，成交排名前三的项目分别为位于嘉定的越秀保利嘉悦云上、普陀的招商苏河玺、嘉定的万科掌心原舍。其中，越秀保利嘉悦云上项目在一周内成交425套房源。

　　据“克而瑞上海”公开的周度(2023年1月9日~1月15日)开盘数据，近期开盘项目市场冷热分化依旧明显，热门项目及内中环项目仍然抢手。周度开盘的7个项目中，位于静安的鸿印里和闵行的古美华庭全部售罄。其中，2023年1月12日开盘的鸿印里再现“千人摇号”的名场面，并且以极低的弃号率成功“日光”。

　　另据公开信息显示，1月18日，位于黄浦区的绿城·外滩兰庭项目顶着97分的入围高分开盘选房，均价约14.5万元/平方米，共推出111套房源，1小时4分钟直接售罄。同日，位于闵行浦江镇的华发建发·缦玥二期项目推出42套建面约99平方米精装3房，该项目共计吸引199组客户认购，直接日光清盘。

　　不过，在代理中介看来，上海新房项目热度分化仍较明显。“除了一些热门的、价格倒挂多，区位比较好的楼盘，总体上热度没有以往高了，包括同区域的项目认购的积分也有所下降，不同板块热度不一。目前市场供应充足，客户可选择余地多，像临港新房供应量大的区域，热度下来了。”

　　另外，以位于宝山罗店板块的上海宝山天铂项目为例，“克而瑞上海”数据显示，该项目于1月12日开盘，推出套数236套，开盘去化率为21%。

　　杨雨蕾指出，从2022年年末第七批和第八批的供应情况来看，有大量市区盘和热门盘入市，无论是从推盘数量还是推盘质量来说都较前几批有明显的提升，供应端有意释放一些资质较高的楼盘吸引市场的关注，而非延缓楼盘上市的节奏。这种情况预计会持续到2023年，并且从土拍情况来看，预计2023年同样会是一个供应大年。

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　　在新房供应和联动价的加持下，2022年新房热度明显超过二手房，从成交比例来看，新旧比高达1:1.8，为近十年来最高。对比2020年时的新旧比1:4，差异显著。

　　根据上海链家研究院数据，2022年上海全年共成交二手房16万套，为近五年最低，但成交水平依然好于2017年。