北京商报记者翻阅项目户型宣传册发现，西城天铸此前热度较高、去化较快的低总价小户型房源以及其余待售的小户型产品，实际上也存在诸多槽点。据楼栋及户型分布指示图，该项目中以建筑面积约84平方米的D1户型居多，此户型对比一众状如“手枪”、“刀把”或“哑铃”的户型，设计总体略好一些，南向卧室有两个采光面，客厅及餐厅均处于南北通透的通道中。但是阳台遮挡了次卧的采光，主卧和厨房则处于类U形的凹槽内，且主卧竟然朝北加上窗洞较小，其采光损失较大。总结而言，西城天铸项目小户型的问题也主要集中在房屋采光及空间利用，具体为全明通风与3个卧室的高使用率不能兼得。
西城天铸现场销售人员介绍称，项目物业费为7.9元/平方米/月，较高水平的物业费源于九龙仓自家物业后续为业主提供的高端式管家服务。据悉，隔壁普通商品房保利·百合花园项目的物业费仅为2元/平方米/月，龙湖·西宸原著则为9.8元/平方米/月。
就项目户型设计考量、待售房源推盘计划及销售策略、物业费定价是否受利润空间影响等问题，北京商报记者向九龙仓北京公司发去采访函，不过截至发稿未获回复。
记者在售楼处了解到，西城天铸项目共有9栋楼、988套房源，产品形态主要包括84、85平方米两居，89平方米三居以及168、173平方米四居。该项目限定销售均价为7.78万元/平方米，最高售价不得超过8.17万元/平方米，价格区间为660万-1400万元。
据测算，九龙仓拿地溢价达49%，楼面价为6.08万元/平方米。如果剔除自持部分，地块可售部分的楼面价成本将超7万元/平方米。此价格与限定售价仅相差7800元的价差，且高于2014年龙湖以及泰禾在相邻地块的拿地成本。对此，彼时外界曾猜测，九龙仓在该限竞房地块上项目运营和成本控制上或将存在较大压力。
值得一提的是，除户型备受吐槽外，物业费的收取标准也被视为九龙仓·西城天铸项目的一大槽点。有购房者反映称, 对于整个项目占比达70%的小户型购房者而言，近8元/平方米/月的物业费，实际上性价比并不高。并猜测“西城天铸作为限竞房项目，高昂的物业费或与拿地成本高导致的利润空间小”有关。
据克而瑞数据统计，2月九龙仓·西城天铸以10.8亿的成交金额，夺得月度销售冠军，泰禾·北京院子二期以及景粼原著分别以3.4亿元和3.2亿元的成交金额位列第二和第三名。此外，在2月北京项目销售面积排行榜中，九龙仓·西城天铸依旧位列榜首。
地处内城三环地段、与千万级豪宅为邻，限竞房地块，集此三大属性于一身的西城天铸自拿地起便自带“流量”。加上由被冠之“香港豪宅教父”美誉的港企——九龙仓操盘，又是九龙仓在京独立拿地、独立操盘的第一个项目，也使得该项目话题度与关注度颇高。
“说实话，如果不是有地段及价格的双重加持，设计槽点很多的西城天铸，未必这么好卖。” 看房人小吕发出了“价格与户型不可兼得”的慨叹。
在合硕机构首席分析师郭毅看来，地段与价格的叠加优势是西城天铸项目受购房者青睐、实现较快去化的主因。90平方米以下的低总价小户型为项目带来了大批刚需客群。同时，售的大户型产品也积累了一众刚改客户。
“项目去化情况还不错，首期几栋小户型房源开盘当日几乎售罄，购房者以刚需客群为主。目前在售的是大户型，改善型客群大多选择这种。”销售人员介绍道。
地段与价格的双重吸引
项目首期已于2018年12月23日开盘，推出1#（9层）、6#（12层）、7#（西单元14层、东单元16层）共计280套房源，开盘首日去化远超九成。不过同期取得预售证的9#（25层）大户型楼栋，在前段时间才正式推出，当前正在顺销中。
一位不愿具名的行业人士表示，归属限竞房性质的西城天铸凭借地段及配套，日后确有一定升值空间，不过这与销售人员口中进行类比参照的同区域豪宅二手房售价应该有所区分。即便日后升值，也是建立在限竞房自身限价基础之上。
以西城天铸当前在售的建筑面积173平方米的B户型房源为例，短面宽、长进深，在影响通风、中间部分采光的同时，也有走道过长造成的面积浪费、动线较长的问题。该面积段户型在国内一般情况下会设计成南向三面宽的四居室，面宽在10-12米左右。而西城天铸的户型图虽未明确注明尺度，但目测B户型面宽远小于10米，且为南向两面宽，呈现出类似长方形的一条动线，如此设计将导致采光大为受限。
