“沪九条”新政将如何影响房地产市场：房价会不会涨？出手时机到了吗？(4)

　　第二个溢价空间会变小。原来比如说挂牌是500万元，溢价空间是15%，现在给到的溢价空间不会有那么多了，可能只有五个点。在这个情况下，并不说原来500万元的房子，现在价格猛地要往上涨到550万、600万元，因为不是这样的一个市场，而是整个议价空间变小。

　　从实际层面看，过几个月我们一定会看到上海的二手房的价格会慢慢趋稳，甚至有小幅上扬的可能性，大幅上扬不会出现。

　　我们也统计了一下上海前四个月二手房的数据，可以给大家分享一下。今年前四个月，上海二手住宅成交了大约53000套，成交均价是在5.6万元/平方米，去年同期的成交均价是在6.1万元/平方米，今年成交均价比去年确实是降了。今年这个政策出台之后，我们认为二手房的市场会慢慢恢复，它可能到不了6.1万元/平方米这样一个价格水平，可能从5.6万元/平方米慢慢往上到5.8万元、5.9万元，或者到6万元这样的一个水平，我们是能看到的。二手房市场会慢慢恢复到相对理性的价格水平。

　　新房市场受供应关系影响会比较大一些。今年前几批次的供应里10万元+以上的房子，就是中高端的房子会比较多。所以大家要买新房的话，可能中高端的项目的供应量也会比较大。

　　我们认为后续虽然房价看上去是稳的，但我还是要给大家一个建议，就是不同区域它是分化的，并不是说这个政策出来之后，所有区域涨幅都是一样的，是受整个大的供求关系的影响。

　　一般来说，我们认为，越靠近一些CBD周边的或者是有产业的，比如漕河泾、张江，这些产业为主的，或者整个市场的需求量比较大的地方，它的价格相对来说稳定性会更强一些。

　　一些外围的区域，本来进到这个区域买房比较少的，比方说整个郊环以外的部分区域，本身市场新增的外来需求量相对来说比起市中心肯定是有限的，所以这些区域溢价空间可能在短期内还会保持一个相对比较大的区间。

　　澎湃新闻：上海此次不仅在住房限购政策上进行松绑，对商贷首付比例和公积金贷款方面也进一步作出调整，在系列政策下，大家也担心会不会促进房价“报复性”上涨？

　　58安居客研究院院长张波：当下其实不存在报复性上涨的可能性。

　　我们经历了从1998年房改一直到现在这一轮的调整，经历了二十多年，基本上房价会有波折，但是房价总体都是上涨的。无论你在哪个城市买房，在2021年之前，基本上都有可能赚到钱，只是赚多赚少的一个问题。

　　通过这一轮的深度调整，不只是上海，很多全国的购房人群都能深刻地感受到房地产市场的周期性调控。对房地产本身来说，不是给所有人一定带来投资财富的增加。

　　那么在这个情况下，大家经历过这一波市场波动后，大家思路是非常清晰的。当下凡是要进入到市场上去进行购房的人群，个体和家庭为单位都是自住为需求的，无论是首套的刚需或者二套的改善都是自用的。

　　自用只会考虑到现在买还是晚一点买更划算。大家不会考虑现在买了之后，过几年我能不能靠这个房子卖掉去赚多少钱。大家所思考的问题点在于我现在买下来以后别亏了。

　　比如说我现在早买三个月，四个月以后我亏了，可能担心这个，而不是说我买了之后，过几年我要把它再抛掉，通过炒房我大赚一笔，不是这样的一个思路啊。

　　原来我们都在提一个词，“一二手房倒挂”，现在一二手房倒挂的情况基本上看不到了，非常非常少见了。

　　整个市场房价回调到一定程度之后，大家现在再去买房的心态出现了很多的变化。最主流的一个变化就是买房不是为了投资，而是为了自住。所以在这个基础上，很清晰地会感受到我们下一步的市场变化，不会出现报复性上涨的这种可能性。

　　房价我也非常同意严总的观点，从政府的调控思路来说，也是希望房价整体保持稳定。但从长远的大的发展来看，因为国家全国层面会推双轨制，这里面最重要的一点，未来保障的归保障，市场的归市场。那么后面的商品房的市场，在房地产恢复到平稳之后，商品房的价格会更多地由市场来决定；那么上海很多的新青年、新市民，他们的居住也更多地由保障房来解决，包括可售型的保障房或者配租型的保障房，来解决更多的新青年、新市民的居住问题。

　　所以从长远来看，整个上海房价的变化和上海的整个户籍人口、常住人口，包括整个产业的发展，整体都息息相关。整体来看，中国所有的城市当中，我个人一直都比较坚定认为上海这个城市的房价本身的一个抗风险能力，抗跌能力也都是非常强的。