“沪九条”新政将如何影响房地产市场：房价会不会涨？出手时机到了吗？(3)

　　另一个和二手房相关的政策是支持企业购买小户型二手住房用于职工租住，要求是一些2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的二手住房。那么对于外环内的二手房会起到一个很积极的作用。结合着以旧换新工作的推进，是一个多维度的作用。

　　二手房其实也不止外环内，外环以外的改善型的二手房关注的人会更多。因为总价要能够控制的合理的情况下，可能选择外环外的区域会比较多一些。总体来看，这一轮的政策出台之后，单从二手房层面来看，外环以内的二手房在短期内的市场拉动作用会更加明显一点。

　　澎湃新闻：新政落地后从市场反馈来看，不同群体的反馈和想法还是不太一样，有一些比较犹豫的客户是比较激动的，还有一部分客户是持观望的态度，此次新政落地后会对市场有哪些影响？如何看待和分析当前上海楼市？

　　易居研究院研究总监严跃进：刚才也讲到了客户的心态，有些可能比较焦虑要不要买，有些在观望。我周边也有些人会来问这些问题，我会给他讲讲我的想法，就是你所关心的这些问题，其实主要的核心点还是在价格上，就是大家还是在担心价格会不会变。

　　价格我觉得总体来讲还是会保持比较稳定的。为什么这么说？第一，它往下跌的可能性还有没有呢，逻辑上讲，因为买的人多起来了，所以价格相对来说能够托住。第二，它会不会因为这个政策价格突然就炒起来呢，尽管网上现在也有说一些房东价格在涨，但是考虑到目前二手房的挂牌量、新房的库存量等等，它决定了价格不可能拉起来。

　　我们鼓励大家积极去买房，但买房的心态要好，不要因为看到一个新闻或者比较极端的事件就很慌，导致决策比较着急，实际上现在房地产市场跟以前还是有点差异的。如果老百姓决策更加理性也是好事，而不是说像以前去资格造假、拼着命去买，融易新媒体消息，这会产生恐慌的情绪，最后也会产生一些风险。

　　从目前来看，供大于求的情况下，买房的可选择面还是很多的。张院长刚才提到“老破小”和“远大新”，作为一个买房者来讲，到底会选哪一种房子，两种都有一定的优点，也有一定的缺点。我们也研究过，从第一本能的反应上来讲，可能会想选市区的，因为它地段在这里，但如果郊区正好推了一批地段还不错的房子，考虑到结婚、多孩家庭，他可能又会觉得买郊区的房子好。其实每一种产品，都有客户存在，老百姓买房的心态也会变化。

　　老百姓的想法各有差异，也要建立在对市场本身的规律的认识上，就是接下来这个量怎么走，价怎么走。我刚才已经基本上点出来了，量肯定是会上升的，价呢往上往下的这个空间比较小，基本上相对来说会保持平稳的。所以说量升价稳是我今天研究得出的一个趋势。

　　58安居客研究院院长张波：现在从成交量还不能直接体现效果，我们以线上的找房热度来反映一下，政策出台当天晚上的6点到晚上的12点，线上用户找房热度跟5月26日相比上涨了20%，跟上一周相比上涨了超过30%。也就是说，政策出台之后市场反应是非常快的。从线上找房的区域分布看，二手房体现在外环内的热度非常高；外环外几大新城的新房热度也是非常高的。

　　我们也提几个关键词跟大家聊聊，刚才严总提到的选房的思路非常好。

　　价格是个锚点，因为现在很多人买不买房子一定会看价格。2014年、2015年这一波，我们当时也是库存比较高的时候，当时推过一个去库存政策。去库存从实际的效果来说，是用涨价去库存，无论哪个城市，基本上全国层面的批量上涨，造成了大家恐慌性的入场去买房的现象增多，后面整个政策又进行相应的一个收紧。

　　但这一次，我跟刚才严总的观点是一致，这次不会采取这个策略，不会采取所谓的通过涨价的方式拉动大家入场。如果只是通过涨价的方式，那相对来说操作又回到原来的老路上面，后面还是要打压房价。

　　现在比较重要的不是通过涨价去库存，而是通过稳价格来达到市场去库存的这个效果，而且是定向的去库存。

　　这里我要提一个词——笋盘。笋盘就是市场上低于整个小区均价的这些房源。如果你今年去找的话，在5月17日往前走，你会找到很多的笋盘，而且真正要买的时候整个溢价空间在10%甚至15%。但这个政策出来之后，虽然房价不会涨，但是有一点是很肯定的，笋盘的量会减少。就是明显低于小区均价的盘一定会减少。