优化政策“应出尽出” 房地产发展新周期将至(2)

　　以北京为例，在此次普通住宅标准调整前，遵循的是2014年发布的普通住宅标准，与当前的房地产市场实际原因存在明显差距。《证券日报》记者从北京市住建委获悉，此次调整后，北京市的普宅占比将提高至七成左右，届时，将有更多家庭能够享受住房转让时的增值税优惠政策。另外，此次下调最低首付款比例也降低了居民购买住房的资金门槛，有利于更好满足改善性住房需求，对于刚需购买者来说亦是重要利好。

　　据中指研究院监测数据，购房新政落地后，北京新建商品住宅成交套数由12月14日的132套，增至此后两日的242套和283套。

　　“整体上看，此次北京、上海大力度优化购房政策，符合市场预期，大幅降低了购房者置业门槛和购房成本，是‘以进促稳’的重要举措。”中指研究院市场研究总监陈文静对《证券日报》记者表示，从市场趋势来看，短期北京、上海房地产市场活跃度均有望提升，预计也将进一步稳定价格预期。而北京、上海房地产市场预期的好转，有望进一步提振整体市场信心，推动全国房地产市场加快筑底企稳。

　　“先立后破”

　　加快构建房地产发展新模式

　　“唯有做好‘稳’和‘进’的工作，‘立’和‘破’的工作才有顺利开展的市场环境。”在严跃进看来，稳定房地产市场，是“先立”和“后破”相关工作顺利衔接的重要基础。

　　从今年中央经济工作会议明确的2024年房地产领域重点工作内容来看，“积极稳妥化解房地产风险”，是让房地产行业回到平稳发展轨道的关键一环，体现了“稳”与“进”的关系。而“完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”，则是行业“先立后破”的关键。

　　中国银行研究院研究员叶银丹在接受《证券日报》记者采访时表示，短期来看，房地产市场的稳定有赖于解决好房企面临的流动性等问题，但从中长期来看，房地产市场的稳健发展则需要加快构建新发展模式，积极推动房地产企业转型。

　　从房企角度而言，未来需从四个方面推动全面转型：一是开发模式从“三高”模式向轻重并举的“开发+持有”模式转型；二是盈利模式从增量开发盈利向增加开发、存量更新、保障性住房建设、产业链上下游轻资产业务综合盈利模式转型；三是融资模式从高负债向多元化模式转型；四是目标模式从追求规模快速扩张向品牌品质提升转型。

　　如果说，构建房地产发展新模式，是房地产行业“先立后破”的总体要求，那么，中央经济工作会议提出的加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，无疑是衔接“稳中求进”与“先立后破”的重要抓手，即“以进促稳”。

　　叶银丹认为，要加大政策支持力度，积极鼓励房地产企业参与保障性住房建设项目，既缓解城投企业在保障性住房建设方面的压力，同时也给房地产企业转型提供机会。

　　克而瑞研究中心副总经理杨科伟认为，总的来说，“三大工程”既是拉动投资的重要引擎，也是构建新发展模式、形成多元住房供给体系的关键一环。预计2024年中央将加大对“三大工程”金融支持力度，譬如由央行投放补充抵押贷款，提供中长期低成本资金等。