京沪同频 重磅新政带动楼市升温

　　作为楼市风向标，一线城市有关房地产政策的一举一动都备受关注。12月14日，北京和上海相继发布楼市重磅新政，下调了首套房与二套房最低首付比例与房贷利率下限，并对普通住宅认定标准进行了调整。业内人士纷纷表示，本次京沪接连松绑购房政策无疑向市场传递出了重大利好信号，对整个房地产市场信心重塑和巩固回升具有积极作用。

　　首付比例大幅下调

　　12月14日，北京市住房城乡建设委等印发了《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》(以下简称《通知》)。《通知》指出，北京首套住房贷款最低首付比例统一调整为30%；二套住房贷款最低首付比例，购买城六区外住房为40%，购买城六区内住房为50%，另外，贷款最长年限也由此前的25年调整为30年。

　　此前，北京个人购买首套房，普通住宅首付比例为35%，非普宅首付比例为40%；个人购买二套房，普宅首付比例为60%，非普宅首付比例为80%。

　　记者简单计算了一下，此次调整后，北京购房人首付比例分别降低了5%—40%，降得最多的是过去购买非普宅郊区二套房的情形，首付比例直接从80%降低到40%。

　　就在北京市发布《通知》后，上海市也在12月14日跟进优化调整了房地产市场的相关政策，首付比例由原来普宅为50%、非普宅为70%，调整为嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个区以及上海自贸区临港新片区最低首付比例为40%，其他区域为50%，最高下调了30个百分点。

　　以购买500万元的二套住宅(过去被认定为非普宅)为例，北京城六区外的住房，首付比例将由400万元减少至200万元；上海嘉定等区域的住房，首付比例将由350万元减少至200万元。

　　优化普宅认定标准

　　在二手房交易中，税收优惠通常与住宅性质挂钩，如果是普宅，在缴纳增值税等时，将享受优惠政策。根据规定，个人出售2年以上的普宅，免征增值税；个人出售2年以上的非普宅，差额征收增值税，税率为5%。

　　此次《通知》对普宅认定标准进行优化。调整后，北京五环以内符合普宅标准的房屋单价从过去的3.96万元/平方米提高到8.5万元/平方米；五环到六环房屋单价标准从3.168万元/平方米提高到6.5万元/平方米；六环外达标的房屋单价标准从2.376万元/平方米提高到4.5万元/平方米。

　　对比政策出台前后变化，北京普宅认定标准的优化主要包括单套建筑面积由140平方米以下调整为144平方米以下，价格标准取消了总价限制，五环内成交单价上限提升了1.15倍；五环到六环成交单价上限提升了1.05倍；六环外成交单价上限提升了89%。

　　中指研究院市场研究总监陈文静对记者表示，2023年1—11月，北京五环内新房成交均价为91594元/平方米，五环到六环成交均价为58566元/平方米，六环外成交均价为35656元/平方米，此次普宅认定标准明显上调，将促使更多原本属于非普宅的住房转为普通住宅。根据北京住建委数据，全市普宅占比将提高至七成左右，明显降低购房者的交易税费(主要为增值税和附加税)，从而降低了购房成本。

　　上海的新政也对普通住宅认定进行了调整，取消了此前关于“内环以内每套总价低于450万元，内外环之间低于310万元，外环以外低于230万元”的要求，即可以享受优惠政策的普通住宅应同时满足以下条件：一是五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住房建筑面积在144平方米以下(含144平方米)。

　　下调房贷利率下限

　　此次调整，北京、上海同步降低了房贷利率下限。北京城六区首套、二套利率下限分别为LPR+ 10BP、LPR+60BP；非城六区首套、二套利率下限分别为LPR、LPR+ 55BP。上海房贷利率下限下调幅度整体高于北京，首套房贷利率由LPR+35BP降至LPR-10BP，下调了45BP；二套房贷利率由LPR+105BP降至嘉定等区域为LPR+20BP，其他区域降至LPR+30BP，最高下调了85BP。

　　据记者简单测算，与原来北京首套房贷利率下限为LPR+55BP、二套利率下限为LPR+105BP相比，此次房贷利率均明显下调，其中非城六区二套房贷利率下降幅度最大，下调了50BP。

　　陈文静对记者表示，房贷利率下限的调整降低了购房成本。以贷款200万元为例，北京非城六区二套住房，按还款25年、房贷利率由5.25%降至4.75%计算，每月还款额将由11984.95元减至11402.35元，每月减少582.6元；上海嘉定等区域二套住房，按还款30年、房贷利率由5.25%降至4.4%计算，每月还款额将由11044.07元减少至10015.22元，减少了约1029元。