优化政策“应出尽出” 房地产发展新周期将至

　　2023年，房地产市场在顶着巨大下行压力前行的同时，也迎来了政策面更为积极的支持举措。在一系列供需两端政策优化调整作用下，“稳预期”特别是稳定房地产市场预期已经初显成效。

　　日前召开的中央经济工作会议强调，“明年要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破”。针对房地产领域，会议提出，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。

　　“稳中求进”

　　政策力度及深度层层推进

　　对于正处在深度调整中的房地产市场来说，稳预期是重中之重。从短期来看，怎样妥善解决当前房企面临的流动性问题，满足房企合理融资需求，成为重要抓手之一。

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，房地产发展新模式的构建并非一蹴而就。从目前来看，行业销售数据总体处于低位、一些房企仍存在流动性风险，因此，唯有“先立后破”，才能真正推动旧模式顺利过渡到新模式。

　　从保项目、保交付到保主体，今年以来，重磅会议及监管层发声中频频强调对房地产企业的融资支持，政策力度及深度层层推进，各项政策“应出尽出”，引导市场预期向稳向好。尤其是“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”的要求，为房企融资注入了更多信心。

　　10月底召开的中央金融工作会议提出“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”；11月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局、中国证监会联合召开的金融机构座谈会再次强调，要坚持“两个毫不动摇”，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷；中国人民银行等八部门在11月份联合印发《关于强化金融支持举措 助力民营经济发展壮大的通知》，提出“合理满足民营房地产企业金融需求”，强调要从民营企业融资需求特点出发，着力畅通信贷、债券、股权等多元化融资渠道。

　　银行方面迅速响应，一方面采取一对一走访的形式与房企深入交流，共商新形势下房地产行业银企合作新思路，另一方面通过举办房地产企业代表座谈会，开展“面对面”的业务交流。

　　11月份以来，融易新媒体消息，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行等主要银行向民营房企投放房地产开发贷款300多亿元。另有多家银行正加快推进已批复民营房企贷款落地，并加大了项目储备力度。

　　中指研究院企业研究总监刘水认为，近期金融机构对民营房企发放的贷款在增加，预计后期对民营房企的贷款投放力度会继续加大。

　　企业对政策端的发力有着最为深切的感知。某大型房企内部人士接受《证券日报》记者采访时表示：“今年确实能感受到政策上对于房企融资的支持，我们可以通过直接或间接的方式获得一定额度的保交楼贷款，缓解资金压力。”

　　严跃进认为，在房地产供求关系发生重大变化、房企债务压力较大的原因下，要首先做好“稳定房企现金流”等工作，这也是平衡好房地产市场“稳”与“进”关系的核心关键。

　　“以进促稳”

　　多城优化措施落地

　　从今年购房政策的“工具箱”来看，范围“扩展”、内容“深化”成为最大特点。

　　继7月24日召开的中共中央政治局会议明确提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”“适时调整优化房地产政策”后，一系列超预期购房政策相继出台。

　　比如，在此前“认房不用认贷”政策、商业贷款利率下调、延续实施支持居民换购住房有关个税政策等基础上，一线城市也将购房政策的优化瞄向了降首付及调整普通住宅标准。

　　当时来看，12月14日，北京、上海在同日官宣调整普通住房认定标准、优化差别化住房信贷政策，包括下调最低首付款比例和商业性个人住房贷款利率下限。此前的11月份，深圳已经明确降低二套房首付比例、优化普宅认定标准。广州则从9月份开始，陆续对首付比例、房贷利率、限购条件等政策进行优化调整。

　　此前的“认房不用认贷”政策，更多是意在推动改善性需求和置换需求释放，虽然在一定程度上降低了支出成本，但对于一线城市来说，受限于执行多年的普通住宅标准，并未完全实现降低购房门槛的目标。