“销冠”保利发展2023年营收增长超2成，在行业下行周期展现央企担当

在过去的2023年，房企座次经历了一场大洗牌。

根据克而瑞数据显示，2023年房产行业百强销售金额6.0万亿元，同比下降18%。保利发展（600048.SH）披露的数据显示，全口径销售额达到4222亿元，从2022年的第三跃升至行业第一，首次登顶。第二则是万科地产，其次是绿城中国、中海地产、华润置地。

市场持续低迷，但保利发展展现了足够的韧性，也是去年唯一一家销售额过4000亿的房企，市场占有率提升0.2个百分点。保利发展顺利完成“进三争一”目标后，至此市场也正式进入“保利时代”。

在宣布拿下行业销冠后，保利发展于4月22日发布2023年报。财报显示，2023年保利发展实现营业收入3468.28亿元，同比增长23.42%。超过三千亿的营收规模、超过两成的增速，均为房企第一。

机会总是留给有准备的企业。多年的蛰伏、克制、不激进，从行业公认的“三好学生”，再到领衔行业探索未知世界的先行者，保利发展一直保持清醒的预判。

提前做好准备，这两年保利发展才能稳健站在头部，保持业绩的稳定平滑。作为一家党管企业，在行业进入下行周期后，人才队伍保持忠诚、结构稳定，在品质时代展现央企担当。

市场占有率连续4年提升，多次低溢价拿地扩储

保利带来的惊喜不止于此。由于境内外会计政策的不同，境内购房款会先形成房企的预收房款，等到房屋竣工交付后，才结转为营业收入。而2023年保利发展财务报表中的预收房款还有3737.76亿元，同样远高于其他龙头房企。

利润方面，受计提存货跌价准备43.63亿元的影响，2023年保利发展实现归母净利润120.67亿元，同比下滑34.42%。需要关注的细节是，相比其他在2023年利润增长的同行，保利发展是减值计提最多的房企。

保持利润和规模的合理增长，保利发展服务民生福祉，力求开发能覆盖更多购房群体的高品质住宅。这其中最关键的一点是，不追求高溢价、高利润，真正践行“房住不炒”调控。

财报显示，2023年保利发展拓展总地价1632亿元，同比持平；权益地价1359亿元，同比提升26%。其中，新增项目税前成本利润率平均在15%以上，盈利能力较强。

此外，在新拓展项目中，41个新拓展项目实现当年开工，平均首开时长为5.2个月，首开效率提高3.7个月。这是基于保利发展内部构建的“发展之树”建设理论体系，通过深化产品品牌服务标准化、投资定位一体化等，开发效率进一步提升。

在目前市场环境下，稳定的拓展规模，意味着调整资产结构的空间，以及增量的贷款资源，这也是各家房企提升安全保障和发展的空间。但光是拓展还不够，还需要保证高质量才能保证开发效率和去化速度。

2023年，保利发展99%的钱都投放在落实性最高的38个核心城市，住宅业态货值占比95%，新增项目楼面均价15187元/平方米。

保利发展表示，2023年新获取项目中40%当年开盘，贡献签约金额超300亿元。此外，2022年新获取项目年内收回全部股东投入。保利发展的未来发展落实性更强、结构更优。

这带来的直观变化是市占率的提升。财报显示，38个核心城市的销售贡献近9成，同比提升2个百分点，这已经是连续第4年的提升；38个核心城市的市场占有率达6.8%，同比提升0.7个百分点。

其中，市占率超过10%的城市共有27个，广州、佛山大本营的市场占有率高达17%。市占率提升的背后是保利发展屹立不倒的口碑，是支撑未来发展稳固的护城河。

此外，在行业整体拿地不积极的情况下，保利发展在重点城市大量低溢价拿地扩储，增强土地储备竞争优势，为将来持续提升市占率做好充份准备。

财报显示，截止2023年末，保利发展土地储备计容建面7790万平方米，其中存量项目6608万平方米，增量项目1182万平方米，存量项目占比下降8个百分点；而核心38城面积储备占比近7成，提升2.4个百分点。

根据2023年的媒体报道，保利发展就在2023年6月摘得长沙洋湖湿地公园以北墅级用地，成交总价21.46亿元，折合楼面地价13635元/平方米，仅溢价1%，但也刷新长沙岳麓区最高纪录。

此外，2023年12月，西安航天基地当年第3宗住宅、第6宗万元地同样遭保利发展拿下，成交总价8.1亿元，折合地块楼面地价11167元/平方米，溢价率8%。

对比来看，该宗地北侧为绿城春和印月，这是绿城在2021年6月底经过26轮竞拍，最终以29.73%的溢价率拿到的109.2亩商住用地，折合楼面地价11776元/平方米。

基于大量低溢价优质地块的拓展，后续保利的各项产品将会更有底气，融易新媒体消息，利润表现超出行业预期。

在手现金1480亿全行业最高，境外美元债已全部清偿

在行业下行周期，企业资金安全比发展更为重要。