第14届中国房地产科学发展论坛落幕，大咖们都讲了什么？(2)

  对于这两大增长潜能怎样能够发掘出来、能够用得上，刘世锦建议，中国下一步要启动短期稳增长、中长期增强发展动能的新一轮结构性改革。在需求侧，以进城农村人口基本公共服务均等化为重点的需求侧结构性改革；以稳定房地产等既有支柱产业，激发企业家精神助推传统产业升级和未来产业发展为重点的供给侧结构性改革；以扩大有效需求、转换资产负债模式、化解防控风险为重点的资产负债端改革。

  此外，在谈及需求侧改革方面，房地产下一步到底还有没有需求、需求在什么地方？刘世锦认为，还是城乡融合发展的问题。某种意义上我们的城市结构在都市圈、城市群、核心城市之外将会有第二轮的城市化，即大批中小城镇的发展，这是中国下一轮城市化发展的一个新重点。所以把这些发展起来以后，房地产还有相当大的空间。包括基础设施建设，通过轨道交通等，把不同小城镇连接在一起，空间也相当大。

住建部政策研究中心副主任 浦湛

  浦湛：2个“重构”与2个“健全”构建房地产发展新模式

  住建部政策研究中心副主任浦湛表示，构建房地产发展新模式的方向，大致可以归纳为1个问题导向和3个目标导向。从问题导向来看，就是要改变旧的发展模式，也是要消除“三高”模式的弊端。从目标导向来看，一是要完善住房供应体系。通过一个合理的供应体系，能够使不同需求群体有一个适应性的匹配，满足他们的住房需求。二是要健全存量房屋维修更新改造制度。三是要提高居住品质和服务。

  针对上述4个房地产发展新模式的方向，浦湛提出2个“重构”和2个“健全”，来实施构建房地产发展新模式。

  当时来看，2个“重构”是指，针对防风险的问题导向，要重构房企开发融资销售方式，调控长效机制；针对怎样更好地满足住房需求的目标导向，要重构住房供应体系，也就是不断完善租赁住房、完善保障性住房的过程。

  特别是在重构开发融资销售和调控方式方面，建议核心是要引导房地产企业负债率、杠杆率有序下降，优化企业资产负债结构。在融资方面一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，包括增加股权融资、优化项目开发贷款以及配合商品房预售制度改革对开发贷款作适应性的调整、支持持有运营融资。在监管方面，通过健全房地产金融宏观审慎监管制度，更好地发挥逆周期调节作用来平滑风险。

  2个“健全”是指，在存量房屋维修更新改造方面，针对存量房生命周期的目标导向，要健全存量房屋维修改造更新机制，包括房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度；在提高居住品质和服务方面，针对美好居住生活的目标导向，要健全好房子的标准、居住社区的工作标准以及物业管理和服务的标准。

中国社会科学院房地产金融研究中心主任 尹中立

  尹中立：化解房地产企业风险的三条建议

  中国社会科学院房地产金融研究中心主任尹中立表示，今年的传统销售旺季来临之前，即使出台了一系列房地产刺激政策，但效果低于预期。这其中主要情况是“药不对症”，市场症结在于开发企业出现了债务风险，而当前政策着力点是刺激需求。刺激需求、改善市场预期固然重要，但在开发企业还没有摆脱风险的原因下，其他的刺激需求就要打折扣。

  尹中立认为，不解决开发企业的债务风险，就难以让房地产市场复苏。而对于怎样化解房地产企业风险，尹中立给出了三条建议。一是，建议统一思想认识。对当前房地产市场存在的风险需要有正确判断。二是，建议设立“中国住房银行”参与处置房地产企业的债务风险。“中国住房银行”的资本金来自财政部发行的特别国债，以国家信用在资本市场发行债券融资。其功能是向房地产开发企业提供流动性支持，为实施国家住房保障制度提供金融政策。

  三是，建议完善房地产金融监管制度建设。房企集中出现债务风险暴露了房地产金融监管的缺陷，建议参照金融机构的监管标准来监管大型房企。

清华大学土木水利学院副院长 吴璟

  吴璟：城镇新建住房市场仍有结构性机会