虚假宣传不断折射行业漏洞 楼市营销广告“套话”你看懂了吗

　　“稀缺楼盘，坐拥宁静”，可能是“项目比较偏僻，周边人气不足”；“千亩大盘，成熟社区”，可能是“开发周期比较长”；“湖景洋房，水景园林”，可能是“小区里有个小水坑，坑边可能有围栏”……受楼市下行影响，部分开发商为了尽快卖出房子回笼资金，往往采取恶意欺骗、虚假宣传等手段，购房者“踩坑”不断，极易引发涉房纠纷。

　　据裁判文书网显示，2020年以来，江西法院一审共受理因开发商虚假宣传引发的涉房纠纷案件271件，其中2020年65件，2021年94件，2022年112件。该类案件社会关注度高、风险传导性强、牵扯人员众多，需依法依规稳步推进，兼顾多方诉求。如处理不当，不仅影响国家“保交楼、稳民生”政策的落实，损害广大购房者的合法权益，也不利于房地产行业的稳步复苏和健康发展，亟须引起相关部门重视。

　　虚假宣传不断折射行业漏洞

　　《法治日报》记者调查发现，该类案件折射出惩治房地产虚假宣传存在以下行业漏洞：

　　——行政处罚力度尚显不足。开发商虚假宣传行为严重扰乱市场秩序，侵害了购房者的知情权，但行政处罚力度仍显不足，即便依法按照百万元的顶格罚款来执行，开发商所付出的代价，经常也是小于收益的。上述案件中，开发商因虚假承诺被行政处罚的仅有37件，占比为13.6%。

　　如赣州市经开区人民法院审理的卢某等32人诉某地产公司商品房销售合同纠纷案，因入户门宽度不足和其他消防安全违法行为和火灾隐患，公安消防部门向某地产公司下发《责令限期改正通知书》，市场监管部门也就某地产公司的虚假宣传行为作出了行政处罚决定，责令其立即停止违法行为，并处罚款20万元。由于违法违规成本过低，且某地产公司未能主动整改，由此导致卢某等32人诉至法院。

　　——盲从心理引发群体诉讼。开发商往往在所售楼盘周边或小区内部的交通、医疗、教育等配套设施上做文章，通过模糊化的宣传语，如“超大楼间距”“交通便利”“医疗资源优厚”“划入学区”等作为卖点。而购房者往往缺乏辨别能力和法律意识，存在盲从心理，轻易听信虚假广告以致上当受骗。一旦不能兑现承诺，极易产生争议甚至引发群体性诉讼。

　　如南昌市高新区人民法院审理的赖某等11人诉某置业公司商品房预售合同纠纷案，某置业公司在合同中明确承诺楼盘划入学区房，又写明幼儿园、学校等教育配套以政府教育主管部门及学校的最新政策为准等模糊条款，交房后该楼盘未划入学区范围，导致赖某等11人以某置业公司对小区配套设施虚假宣传为由集体诉至法院。

　　——裁判不一加大审判难度。该类案件较为复杂，缺乏统一的裁判尺度，造成诉讼冗长，一定程度上增加了处理难度。如开发商因虚假宣传、价格欺诈被行政处罚的，有的认为构成欺诈，商品房买卖合同可以被撤销；也有的认为不能将相关行政职能部门的认定结论作为民事案件认定事实的依据，需要依据相关民事法律法规进行分析认定。再比如，有的认为开发商实际交付的房屋与样板房不一致，购房者可以要求开发商承担责任；也有的认为样板房属于商业广告范畴，属于要约邀请，即便“货不对板”也不支持要求开发商承担责任。

　　如南昌市新建区人民法院审理的张某等36名原告与某地产公司房屋买卖合同纠纷案，原告以实际交付的房屋的结构及装修与样板房不一致、某地产公司存在虚假宣传为由诉至法院，案件承办人担心案件被大量发回或改判，先行判决一起案件并等待二审判决意见，其余35起案件进行中止处理，致使该批案件审限冗长。

　　擦亮双眼谨防虚假宣传陷阱

　　南昌市新建区人民法院民商事法官表示，商品房虚假宣传是指为某种目的，以虚构事实或隐瞒重要事实的方法发布的含有不真实的内容，或对广告的主要事实表述不完整，欺骗和误导公众的广告。当前，由于房地产欺诈和虚假宣传的“套路”多，有的楼盘形象宣传与实际不相符，有的通过价格陷阱吸引购房者眼球，有的精装房严重缩水，还有的配套设施虚假承诺……购房者在没有看到现房的情况下，特别是涉世未深、房屋刚需的年轻群体成了受骗“重灾区”。

　　为此，法官建议广大群众在购置房产时，一定要擦亮双眼，谨防房地产虚假宣传陷阱。

　　保持理性积极核实。购房者在买房之前要持理性的态度，不要轻信开发商的广告宣传，就开发商承诺的相关配套设施，积极到规划部门、房管部门以及建设部门查询资料。在核实相关情况之前切莫轻易交付定金，否则一旦改变主意，难以索还定金。