物管龙头万物云敲钟 踩在好时候？

　　作为姗姗来迟的头部物企，万物云(02602.HK)在市场尚未完成筑底的情况下，敲开了港交所的大门。9月29日，港股迎来年内最大IPO，万科旗下万物云正式在港交所鸣锣上市。截至当日收盘，万物云报46港元/股，较发行价49.35港元下跌6.79%，总市值约为544.9亿港元。尽管相较于此前业内千亿估值预期几近腰斩，但在物管企业利益输送、资金占用问题不断曝出，涉房市场筑底迟迟难成的当下，万物云逆势拿到路条依然被看作是近期房地产市场难得的一个喜讯。

　　意料中的破发

　　万物云上市首日破发似乎早有预兆。

　　根据全球发售公告，此次万物云计划全球发售的股份数目为1.17亿股，仅占万物云总发行股本的10%。其中，香港和国际的发售比例分别为1:9，即在香港发售股份数目为0.12亿股，而国际发售1.05亿股。

　　尽管万物云将招股比例从行业普遍的25%下调至10%，降低了在香港的发售比例，但仍然出现了认购不足的情况。

　　根据此前公告，万物云总共接获4681份香港地区提出的有效申请，总共认购953.13万股香港发售股份，相当于香港公开发售项下初步可供认购香港发售股份总数1167.14万股的约0.82倍。此外，万物云国际发售项下则获得超额认购，国际项下认购数量约为原计划发售总数的3.3倍以上。由于香港公开发售认购不足，万物云未认购的香港发售股份已重新分配至国际发售，国际发售项下发售股份最终数目为1.07亿股。

　　国际发售情况超出预期，与万物云强大的基石投资阵容不无关系。

　　按发售价每股发售股份49.35港元计算及根据基石投资协议，基石投资者已认购4383.4万股发售股份。相当于紧随全球发售完成后万物云已发行股本的约3.76%，及相当于全球发售项下发售股份数目的约37.56%。由此，基石投资金额约21.63亿港元。

　　据了解，万物云基石阵容相当“豪华”，其中包括淡马锡、瑞银资管、中国诚通控股以及旗下的中国国有企业混合所有制改革基金、润晖投资、HHLR基金及YHG投资、Athos资本等。

　　逆境上市

　　对于万物云上市首日破发，万科董事会主席郁亮似乎早有准备。在他看来，9月29日对万物云而言，是一个全新的起点。1993年万科发行B股，正好碰上市场最高点，七年之后B股股价才回到当初的发行价，一大批投资者被套在其中，那七年的压力和煎熬，记忆深刻。因此万科并不在意上市时点的估值高低，更在意它未来的长期表现。这次万物云上市，获得很多投资者的支持，其中包括一些长线价值投资人，站在新起点上的万物云，将会获得更大的发展空间。

　　据万物云董事长朱保全介绍，此次发行净筹资额约56亿港元，将把其中大部分资金用于蝶城战略中智慧物业建设，以回馈客户。

　　但在包括地产分析师严跃进在内的业内人士看来，目前整个市场环境波云诡谲，内房股、物管股皆处于下行通道，香港市场同样表现欠佳，此时上市并非最佳时期，万物云属于逆境上市，破发与否在能否成功上市面前变得不那么重要了。

　　同样在港股排队的另外一家涉房企业董秘办负责人也直言，在国际部批条越发收紧的当下，前有大量物业企业与开发板块利益输送、资金占用的案例曝出，后有迟迟走不出筑底的大市场，涉房企业能够获得证监会与港交所的批条就是成功。“目前监管对涉房企业上市的态度依然很谨慎，之前排队的物管企业难度很大，融易新媒体，如果年内拿不到路条，明年6月就会有扎堆的对赌到期。”这位负责人担忧地表示。

　　市值高低

　　在万物云孵化之前，万科物业已培育多年。2020年10月，万科将培育多年的“万科物业”正式更名为“万物云”。彼时对于更名的原因，朱保全给出的答案是“在三十年扎根物业服务的基础上，万科物业公司升维为万物云的时机已成熟”。

　　自此万物云“蝶变”开始，业务板块也融入科技基因。据悉，目前万物云旗下主要有三大业务板块的业务模式：社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT及BPaaS解决方案服务。

　　9月29日上市敲钟有一个很有趣的细节，敲锣仪式上的六名员工代表，既有埋头实干28年的老员工，也有被万物梁行吸引的超高层专家；既有从社会招聘的律师合伙人，更有自己培养的应届万物生；既有高知算法博士专家，也有出纳转岗的物业管家。越来越多元化、技术化与知识化的人才图谱，也表明万物云“蝶变”的态度。

　　根据弗若斯特沙利文的数据显示，按基础物业管理服务收入计，万物云于2021年在中国物业管理服务市场中排名第一，占有4.28%的市场份额。