上海创新城市更新开发模式，年内出售历史风貌地块超420亿

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上海继续创新存量土地出让方式。

11月20日，经上海市政府印发修订后的《关于本市全面推进土地资源高质量利用的若干意见》（下称《意见》）中明确提出，要优化城乡建设用地结构，盘活存量土地资源，推进集体经营性建设用地建设保障性租赁住房等。

《意见》中提到，要覆盖全域土地资源，提升城市综合承载力。接下来，上海将优化城乡建设用地结构，加强公共服务设施供给，合理确定城镇居住用地规模，统筹总量、结构、布局，增加城镇居住用地特别是各类保障房用地规模。

易居研究院研究总监严跃进告诉界面新闻，这是目前全国用地政策中首个提及“增加保障房用地”的城市案例，说明上海在土地高质量发展方面，积极落实相关政策内容，优化保障房用地的规模和来源。“2024年势必会有调整和改革，保障房的用地制度将成为热点。”

另外，此次《意见》再提及城市更新，将创新存量土地再开发模式，推动城市更新可持续发展。

当时而言，在完善城市更新实施机制方面，要坚持规划引领，在空间布局上进行整体统筹、系统谋划，强调保障民生，分类施策，加快推进“两旧一村”改造。

同时，将全面开放、多方引入社会资本，通过创新资源配置方式和政策供给，采用评估、作价、出资、入股、注记等方式，贯通资源、资信、资产、资金，提高各方参与城市更新积极性。允许不适宜单独开发的储备土地，结合其周边的城市更新项目以协议出让方式，融易新媒体消息，供给实施主体一并实施。

严跃进认为，上海在城中村改造方面将会从更大的范围来进行，即旧区改造、旧住房成套改造和城中村改造。“按照上海目前的城中村改造思路，预计2024年会加快速度，尤其是会结合主城区、新城和新市镇等几个层面的空间规划进行。”

一直以来，上海的城市更新都走在全国前列，在针对城市更新的用地保障方面更是值得各地借鉴。

2021年8月，上海首部城市更新领域地方性法规《上海市城市更新条例》正式实施，同时还公布了首个遴选实施主体的历史风貌保护项目，这遭视为上海接下来几年城市更新用地的拿地评判标准。

据界面新闻不完全统计，自推出历史风貌遴选方式以来，上海已完成近千亿元的该类土地出让，2023年截至目前已完成9个项目的实施主体遴选，成交总价超420亿元。

上海的首个历史风貌保护项目位于黄浦区外滩街道，该商住办历史风貌保护项目对实施主体有严格要求，共涵盖房企的经济实力、项目经验、运营能力、资质限制等多个方面。

比如要求申请人或联合申请人中一方（投资比例大于等于50%）“三道红线”需全部达标，申请人或联合申请人中一方（投资比例大于等于25%）须满足国内“一线城市”中心城区或主城区及“港澳台”总开发量不小于50万平方米，企业评级+三年内在上海拿地但违约的企业不得参选。

另外，申请主体还要求满足国内“一线城市”中心城区或主城区及“港澳台”自持办公物业中承租的跨国公司地区总部及世界500强地区总部数量，2020年度国内“一线城市”中心城区或主城区及“港澳台”主城区自持商办物业“税收亿元楼”数量等。

最终，港资嘉里建设遭确定为首个历史风貌保护项目的实施主体。

今年6月，嘉里建设以87.83亿元拿下黄浦区金陵路第二批地块（6块），而首批4个地块已于去年年初以133.29亿元的总价拿下。两次拿地，嘉里建设在金陵路项目上的总拿地金额高达221亿元。

嘉里建设金陵路项目规划。图片来源：上海黄浦官微

作为上海首个历史风貌保护项目，从黄浦区金陵路项目的遴选标准来看，它代表了上海对于城市更新行业发展的高门槛和新诉求，这类项目出让方式的转变，也成为上海城市更新迅速发展的推动力。

作为上海在全国范围首先采用的土地出让模式，历史风貌保护项目遴选实施三年以来，上海对这类地块的出让要求愈加严格，出让过程也更加完善成熟，参与主体更是逐渐多元化。今年以来，已有多家房企通过遴选后摘得上海风貌保护地块。

最近的一则消息来自招商蛇口和华发股份。这两家房企联合拿下了静安区天目社区C070102单元04-05、05-01地块历史风貌保护项目，拿地价格达71.35亿元。

央企招商蛇口已经是参与上海城市更新项目的常客，前不久还与南昌国企联合竞得杨浦滨江19街坊历史风貌遴选地块，成交价16.245亿元。