中国华融拍卖超82亿债权，资产包括深圳25层写字楼、3个旧改

| 王妤涵

在起拍价超过104亿元的深圳世茂深港国际中心二度流拍后，深圳近期还有大体量商业资产遭摆上拍卖架。

近日，融易新媒体消息，中国华融挂牌超82亿债权资产进行拍卖，深圳老牌房企皇庭集团在深圳的多项资产遭作为抵押、质押物。

据京东拍卖页面显示，中国华融资产管理股份有限公司深圳市分公司及相关主体，拟对拥有的深圳市皇庭房地产开发有限公司、深圳市皇庭天玺房地产开发有限公司、深圳市皇庭城市广场开发有限公司债权资产在京东拍卖网站上进行公开挂牌处置。

所涉及资产主要分布在深圳，债权总额高达82.22亿元，其中，债权本金约73.12亿元，债权利息约9.1亿元，基准日为2022年12月21日。

本次拍卖目前吸引了4771次围观，但截至发稿，意向报名人为零。

上述所涉遭拍卖债权资产的三家公司中，深圳市皇庭天玺房地产开发有限公司为此次拍卖的主债务人，另外两家公司为共同债务人。

此次交易由上海世茂建设有限公司、深圳市皇庭集团有限公司董事长郑康豪提供连带责任保证担保，世茂集团控股有限公司承诺差额补足。

据了解，此次拍卖债权所对应的抵质押物主要是深圳皇庭天玺房地产公司、深圳皇庭城市广场公司、深圳皇庭房地产开发公司的100%股权。

当时资产是深圳皇庭大厦的158套办公用房，共25层，建筑面积合计52523.49平方米。该项目是深圳福田区的一栋在运营写字楼。

另外，这三家公司旗下资产还涉及到深圳的三个旧改项目。深圳市皇庭天玺房地产开发有限公司为深圳龙华区龙华街道清湖片区城市更新项目的申报主体，深圳皇庭城市广场公司为宝安区新安街道公路局西侧片区城市更新项目的申报主体，福田区的下梅林城市更新项目也在深圳皇庭房地产公司名下的核心资产之中。

查询天眼查App发现，这三家房地产公司均为中国华融成员，同时穿透股权后发现，三家公司的背后股东也有中植系和世茂集团的身影。

以共同债务人深圳皇庭房地产开发有限公司为例，该公司的法定代表人为现皇庭国际董事长郑康豪，实际控股人为宁波梅山保税港区财达投资中心（有限合伙），执行事务合伙人为华融资本管理有限公司，持股比例达到67.09%。

另外的主要股东深圳市荣晟善居实业有限公司持股比例31.91%。该公司的股权构成中，世茂旗下的南京世茂新发展与中植创信投资有限公司的企业，持股比例各占50%。

从本次拍卖的资产构成看，主要是位于深圳的办公物业以及在推进中的旧改项目，能否通过拍卖找到接盘人，在目前的市场环境下并不乐观。

业内人士认为，除了对接手人的资金实力是一大考验外，也要考虑到当前房地产资金状况、大环境以及此类项目的投资前景和债权的风险与收益情况等因素。

目前，深圳商办写字楼市场表现较为低迷。

据第一太平戴维斯统计，截至今年三季度末，深圳甲级写字楼空置率高达28.3%，为四个一线城市之首，远高于同期北京的19.5%、上海的19.1%和广州的20.9%。

与此同时，写字楼的租金也下滑至12年前。今年三季度深圳甲级写字楼的平均租金已降至每平方米每月168.9元，租金指数环比下降3.1%、同比下降5.1%，环同比降幅分别扩大2.0及2.2个百分点。

接下来，深圳还有大量的新增写字楼公园。据统计，2023-2026年，深圳每年商办的供应量仍在150万平方米左右。如果空置率持续上升，再加上供大于求的背景，也会影响接盘方的预期收益率。

目前深圳市场上，同样大体量的商办类资产遭拍卖的典型案例还有深圳世茂深港国际中心。11月16日，该项目在降价26亿后的二次拍卖中再度流拍。虽然最新的拍卖底价较评估价已经打了6.4折，但总价仍高达104.35亿元。

在当前的市场环境下，这类起拍价高、难以去化的商办资产，很难找到合适的买家。