险资正在“撤离”房地产

文｜丁祖昱评楼市

今年以来，险资在加速撤离房地产。

11月8日，中国平安正式对外宣布，目前没有持有碧桂园控股有限公司的股份，这意味着作为曾经碧桂园第二大股东的中国平安已清仓碧桂园。

紧接着，11月13日，保利发展通告称公司股东泰康人寿减持公司股份8177万股，套现金额约为11.8亿元。减持后泰康人寿在保利发展的持股比例降至6.31%。

除了中国平安和泰康人寿，新华人寿、大家人寿、前海人寿等险企年内均减持了地产股。

随着行业流动性危机爆发以来，险资早些年已开始撤离房地产企业，其逻辑也很简单，核心是收益考量，及时止损。

撤离房地产并不意味着远离，这背后实际可以看出险资投资偏好已发生明显变化，即转向核心城市优质不动产项目。

险资纷纷减持或清仓地产股

时间追溯2016年，房地产行业处于蓬勃发展阶段，各路险资通过认购定增、战略投资等方式，纷纷涌入房地产市场。

这一年，泰康人寿入局保利。彼时，保利发展通过非公开发行10.99亿股募集资金约90亿元，其中泰康人寿认购金额60亿元，包揽了定增项目六成，认购后持有保利发展7.35%股份，一跃成为保利的第二大股东。

时至今日，泰康人寿持股保利发展七年以来首次减持。

11月13日，保利发展发布股东集中竞价减持股份结果通告，第二大股东泰康人寿在减持计划实施期间，减持了其通过非公开发行所取得的保利发展股份8176.97万股，占保利发展总股本的比例为0.68%。

减持计划实施前，泰康人寿持有保利发展股份8.44亿股，占保利总股本的7.05%，其中7.33亿股为认购保利2016年非公开发行股票所取得、1.11亿股为通过集中竞价交易取得。减持后，泰康人寿持股降至6.31%。

除此之外，中国平安也在年内清空了碧桂园股份，要知道，在2016年中国平安持股比例一度超过10%。

根据2023年中期报告，截至6月30日，中国平安保险（集团）股份有限公司持股比例为5.37%，为碧桂园的第二大股东。一直到8月11日，根据港交所披露易数据显示中国平安持有碧桂园4.99%股份，彼时，碧桂园首次向外界承认其被遇阶段性流动压力。

直至11月8日，中国平安正式对外宣布，目前没有持有碧桂园的股份。

随着行业风险暴露，险资撤离地产股已成为共识，并已于早些年开始撤离房地产企业。

早在2021年，大家人寿持续减持金地集团，持有的股份也从20.43%减少至3.63%。另外，前海人寿减持华侨城、新华人寿减持万科等。

房企利润缩水 “收益分红”是减持根源

险资撤离地产股的逻辑很好理解，其投资房企是出于收益考量，退出房企也正是出于同样原因，其中收益分红是核心。

2023年以来，地产股持续走低，险资此时减持可以锁定收益，实现落袋为安。比如保利发展，股价较年初开盘价缩水近三成。

更重要的原因是，房地产行业利润普遍缩水，CRIC数据显示，80家重点房企2022年及2023年上半年的归母净利率中位数分别为-1.7%及-0.9%，均为亏损。即便是行业前列的房企也面临利润缩水的情况，同样以保利发展为例，融易新媒体消息，2022年归母净利率同比下降3.1个百分点至6.5%，2023年上半年归母净利率同比下降了0.88个百分点至8.92%。

归母净利润下降也意味着派现总额也随之下降。2022年保利发展派现总额53.87亿元，同比下降22%。从分红方案来看，2019年保利发展10派8.2元（含税），此后逐年下调至2022年10派4.5元。

在持股保利发展期间，泰康人寿约取得了3.48元/股的分红（2017-2022年），但随着近年股东回报的减少，泰康人寿此时选择减持也在情理之中。 

险资“换仓” 看好核心城市不动产项目

险资减持或者清仓地产股，并不意味着离开地产行业，反而持续“加仓”核心城市的优质不动产项目。

比如，10月底泰康人寿保险以底价1.12亿竞得广州黄埔区地块，用于建设医院和养老服务产业。

另一保险巨头中国平安旗下的平安人寿，更是在1月20日发布大额不动产投资通告，以73.33亿向弘毅投资收购北京、上海四个产业园项目。

从中国平安公布的年报中也能发现，近期险资在不动产投资领域的偏好转向。