地产投资变奏曲：百强房企前10个月拿地总额降至11229亿元 地铁公司成土拍市场常客

　　从“金九银十”销售数据来看，当下房地产市场仍有待回暖，相应地，地皮市场也处于低温状态。当下，地产商投资意愿、聚焦都市以及拿地支出打算早已改变了节拍，场上的玩家亦随之悄然生变，这从跻身本年前10个月拿地榜TOP100的房企调动中已可窥见一二。

　　11月2日，万科宣布简报称，自9月份销售简报披露以来，公司新增开拓项目5个，需付出权益地价款77.89亿元。此前一天，据中指研究院监测数据显示，本年1月份至10月份，百强房企拿地总额11229亿元，同比下降50.2%，降幅持续5个月维持收窄态势。

　　“地皮市场整体上处于低迷状态，并没有呈现明明回暖。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《证券日报》记者暗示，融易新媒体，房企资金链整体偏紧，债务违约事件时有产生，金融机构对部门房企融资支持削弱，开拓商多倚重销售回款增补现金流，这些资金多用于还债可能日常策划。如此名堂下，有短期活动性坚苦，以及近期将面对到期债务送还压力的房企，首要计策就是缩减投资，甚至暂停拿地。

　　10强房企新增货值占总货值50%

　　本年10月份，7个都市扎堆举办会合供地，多城宅地以底价成交为主，房企拿地计策进一步分化。

　　据第三方机构克而瑞监测数据显示，高出九成50强房企10月份无投资，2022年至今投资暂停企业高出30家。三季度以来，拿地相对强势的招商蛇口、华润置地、建发房产等房企，10月份也放缓了投资脚步，仅有保利成长、龙湖团体等局限房企加大投资力度，如龙湖团体单月新增拿地金额近90亿元，创年内新高。

　　另一组数据显示，停止10月末，TOP10房企新增货值占百强房企新增总货值的比例已经到达50%。同时，跻身本年前十个月销售榜TOP10房企中，有6家同样位列新增货值榜TOP10内，重合度较高，说明当前销售仍正常维持的局限房企是拿地大户。

　　另外，重新增货值TOP10房企来看，华润置地、保利成长、中海地产、滨江团体、招商蛇口、万科以及绿城中国新增货值均高出了千亿元。总体来看，新增货值恒久会合于销售TOP20的房企中，剩余的80家房企新增货值仅占25%。

　　在李宇嘉看来，当前具备拿地本领的房企主要有以下几类：一是央企国企等稳健型房企；二是部门有央企国企参股的混改房企；三是处所国资平台企业；四是部门优质民营房企。

　　“当前具备拿地意愿和拿地本领的企业主要以央企国企、区域深耕企业以及部门处所性中小房企为主。”中指研究院企业事业部研究认真人刘水向《证券日报》记者暗示，央企国企具备融资优势，抓紧地皮市场底部适度增补资源有助于在市场回暖后抢占先机；区域深耕企业在优势都市精准拿地，扩大区域市场竞争力；部门处所性中小房企紧抓拿地窗口期，储蓄地皮资源。

　　“这些逆市拿地房企有必然共性特征，即多是偏稳健型房企。”李宇嘉暗示，从财政表示来看，一是杠杆率较低，现金流相对丰裕；二是金融机构和成本市场对其信用状况和偿债本领较为承认，有融资现金流进账；三是在多家“千亿房企”债务违约的市场名堂中，稳健型房企对购房者来说，保交付信费用更高，因此在销售市场有话语权，销售现金流回流局限更大速度更快。

　　地铁公司大手笔拿地成土拍市场“生力军”

　　在本年的土拍市场上，地铁公司开始崭露头角，这是一个值得存眷的新现象。

　　9月28日，沈阳举办第二次会合供地，此次成交的10宗地块中，8宗均由沈阳地铁策划有限公司所属全资子公司得到，成交额约为43亿元，占总成交额比例靠近九成。

　　另据中指研究院监测，2022年1月份至10月份，广州地铁团体、厦门轨道交通、深圳地铁团体、苏州轨交团体、杭铁团体、沈阳地铁团体、合肥轨道交通团体位列拿地金额前100企业，合计拿地金额约572亿元。个中，广州地铁团体、厦门轨道交通拿地金额均超百亿元，深圳地铁团体、苏州轨交团体、杭铁团体均超50亿元。

　　“这些都市大都属于经济发家、人口麋集区域，对都市内部交通需求较高，轨道交通处在快速成持久，地铁公司开拓建树的任务量较大。”刘水暗示，同时，地铁开拓建树资金需求量大，普惠性民众交通使得公司依赖当局津贴，其拿田主要方针是通过地产开拓利润反哺地铁建树运营。虽然，地铁公司具备必然的资金优势，且在TOD(站城一体化开拓)模式开拓方面拥有富厚的履历。

　　“具备独立开拓本领的地铁公司大概会选择独立完成项目开拓；而部门地铁公司开拓本领较弱，大概会选择与房企举办相助。如万科收购上海申通地铁资产策划打点有限公司项目公司上海广欣投资50%股权，开拓了上海万科·天空之城项目。”刘水称，总体而言，当前，地铁公司的开拓模式仍是重资产开拓，其贸易模式本质未产生显著改变。