房企资金压力加剧，但积极信号已传来！

   进入四季度以来，房企“钱紧”的状况愈发加剧。

  根据机构监测数据，房地产企业在2023年11月和12月合计到期债券余额为1165.3亿元，其中海外债占比为23.4%，信用债为76.6%。

  一方面是房企大规模债券即将到期，另一方面融资情况也不容乐观。

  克而瑞最新数据显示，80家典型房企在10月的融资总量为213.6亿元，环比减少41.5%，同比减少51.9%，单月融资规模创下了2020年以来的新低。从全年累计数据来看，融易新媒体消息，1-10月80家典型房企的累计融资总量为5127.58亿元，同比减少23.48%。

  债务承压、融资低迷，再加上房地产销售仍未全面复苏，房企所受的流动性压力越来越大。

  民营房企融资仍较艰难

  今年以来，监管层对房企融资一直都保持着支持态度。不过就目前实际情况来看，民营房企的融资情况似乎仍较为艰难。

  同策研究院数据显示，其追踪的40家典型房企融资额连续4年大幅下滑，2023年前三季度同比下滑32%，比2020年高峰时期更是大幅下降57%。从披露通告的31家房企融资情况来看，2023年前三季度国企（13家）融资总额为1985.9亿元，占比66%；民企（18家）融资总额为1005.14亿元，占比仅为34%。

  从发债情况来看，根据克而瑞数据统计，2023年前三季度国企、央企的发债量为2263亿元，同比仅下滑了7%。民营企业发债量为316亿元，同比大幅下降72%。

  在克而瑞集团董事长丁祖昱看来，目前房地产行业融资面仍处于筑底阶段，对于多数民企而言，境内银行授信和债券增信还是偏向支持财务状况良好的优质房企。在行业风险未完全出清、市场信心未完全恢复的背景下，多数民营房企融资难、融资贵的问题仍有待解决。

  某出险房企内部人士此前曾直言，除了依赖销售回款外，公司已经没有其他融资渠道，融资基本处于完全停滞状态，且没有好转迹象。当下苦撑的民企或是已出险的民企融资极度困难，除非有极其优质资产或者中债担保，否则融资落地基本无可能。事实上，此前金融机构对民营房企的认定基本都打上了“信用高风险”的标签，出险房企新增融资基本为零。

  另一方面，据了解，目前授信额度的落地，基本都需要通过新增建设项目进行申请。但行业流动性危机以来，大多数民营房企都大幅缩减了土地获取，导致新增项目极少，也很难通过新项目获取增量融资。

  市场频传积极信号

  尽管房企资金压力加剧，尤其是民营房企融资陷入低谷，但近期市场也传来几个重要的积极信号。

  近期，万科、华润、金茂等首批消费类基础设施公募REITs已获受理，这是商业地产遭纳入公募REITs以来第一批申报的消费类基础设施公募REITs。

  实际上，在消费类公募REITs推出之前，公募REITs的适用范围与大部分房企的业务关联并不大。直到今年3月份，发改委将商业地产纳入公募REITs适用范围，房企才可以参与进来。

  而10月底召开的中央金融工作会议更是提出，要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

  中央金融工作会议刚刚结束，人民银行就积极落实中央金融工作会议指示精神，持续加力推动“第二支箭”支持民营房地产企业债券融资。有消息称，“第二支箭”将支持新城控股、美的置业、卓越商管等民营房企发行债券融资，同时龙湖、金辉、华宇、新希望地产等民营房企债券发行项目正在稳步推进中。

  同时，人民银行、住建部、金融监管总局、证监会联合也在11月7日召集数家房企进行座谈会，了解行业资金状况和企业融资需求，与会房企有万科、保利、华润、中海、龙湖和金地等。

  相关部门表示，下一步将继续坚持“两个毫不动摇”，全面落实中央金融工作会议的有关要求，持续加大对民营房地产企业的支持力度，满足企业的合理融资需求。

  11月8日，人民银行行长、国家外汇局局长潘功胜重申，将积极配合行业主管部门和地方政府，做好金融支持房地产市场平稳健康发展工作，弱化房地产市场风险水平，防范房地产市场风险外溢。引导金融机构保持房地产信贷、债券等重点融资渠道稳定，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

  业内人士也普遍认为，未来有望看到民营房企的融资渠道在上述多重积极信号下遭打开，从而提振市场信心，促进金融与房地产良性循环。