苏州“毒地”案往事：方正系浮现(2)

  这对北大方正业绩形成一定拖累。而北大方正激进扩张下已是债台高筑。2016年～2018年，北大方正总负债分别为1838亿元、1888亿元、2951亿元，负债率分别为76.8%、76.7%、81.8%。

  北大方正集团主体与相关债项2016年度跟踪评级报告中提出，苏钢集团拥有1000余亩土地，未来可通过土地出让或自行开发等方式盘活土地资源，苏州绿岸持有的土地正是其中重要组成。

  在此背景下，苏钢集团腾退老厂区，将本案中涉及的17宗地块联合打包拍卖。2016年10月，17宗地块遭摆上上海联合产权交易所拍卖台，评估值13.6亿元，拍卖底价31.5亿元。

  这时，上海陆家嘴集团杀了进来。

  “毒地”案何解

  那个时候，全国房地产市场正如火如荼，各家房地产公司都在跑马圈地，高速发展。苏钢集团挂出的17宗地块受到19家房企激烈争抢。2016年10月17日，陆家嘴经过222轮举牌后以85.25亿元拿下，溢价率约2倍。

  虽然溢价率高，但楼面均价仅约7800元/平方米，究竟苏州土地拍卖均价行情基本在2万元/平方米以上，堪称“白菜价”。

  值得注意的是，苏州高新区政府并不希望陆家嘴接手。2016年10月18日、19日，苏州高新区管委会连续向上海联合产权交易所发送了两份《关于商情中止项目交易的函》，要求中止有关交易的后续签约、交割工作。

  苏州高新区管委会认为：本来之前签订的是转型开发协议，现在专卖绿岸公司实际上相当于变成了单纯房地产项目开发，会产生一系列问题。同时，这次交易中，苏钢集团隐瞒有关项目背景和相关协议文件，涉嫌以牟利为目的不法转让土地。

  但陆家嘴的出身也不凡，它是上海市政府重点扶持的54家大型国企集团之一。最终，这17块地还是到了陆家嘴手中。2016年12月2日，苏州高新区管委会与陆家嘴签订了苏州绿岸地块开发项目的备忘录，支持上海陆家嘴公司成为新股东，并开发项目地块。至此，陆家嘴拿下绿岸公司95%股权，另外5%仍属北大方正。

  没成想，到手的“肥肉”变成现在的“毒地”。因17宗地中14块地存在污染遭隐瞒情况，陆家嘴将苏钢集团、苏州市环境科学研究所、苏州国家高新技术开发区管委会等5个单位告上法庭。

  但苏钢集团并不认账。苏钢集团通告称，在2016年转让股权时，苏钢集团已如实披露了第三方专业机构关于苏州绿岸名下土地存在部分污染的侦查结果及报告全文，并在资产评估报告中明确提示该范围中部分地块原为钢铁焦化生产区域，可能存在土壤污染风险。

  苏钢集团还称，2022年，融易新媒体消息，联合体方与苏钢集团一致同意委托的第三方专业机构南京环科所对地块污染情况进行详细侦查。有关结果表明：已有居民入住的14、15号地块、已开发建设的8、9、12、13、16号地块和未开发建设的7、11、17号地块，属可安全利用地块；焦化区1、2、3、4、5、6号和非焦化区10号地块（其中仅2号地块已开发建设），经治理修复后可安全利用。

  而根据陆家嘴2022年通告，苏钢集团确实在2016年8月挂牌时披露了4号地块存在污染，陆家嘴在得知该情况下，基于对挂牌信息和当地政府信任竞得绿岸公司股权。但由于2022年4月检测出还有其他地块存在污染，陆家嘴认为“不排除苏钢集团、环境检测机构等存在涉嫌一系列违法违规、弄虚作假等可能，导致存在严重污染的土地进入公开交易市场，并在挂牌转让绿岸公司95%股权时隐瞒了相关信息”。

  其中就包括2号地块。根据陆家嘴2016年通告，2号土地原为工业用途，但最后却建起了苏州雷丁学校。2023年8月2日，苏州市自然资源和规划局向苏州绿岸出具《撤销决定书》，表示2号地块规划用地性质由工业（研发）用地变为教育用地不符合控制性详细规划，违反《城乡规划法》，撤销2号地块教育用地调性，将2号地块恢复为工业（研发）用地。目前陆家嘴仍在维权中。

  苏钢集团则在通告中披露，陆家嘴施工过程不规范及造成二次污染等行为。2016年，苏钢集团报告中已明确指出，“要严格控制场地内及场地附近开展造成地下水扰动的施工”“场地开挖前必须做好适当的防护措施，进行环境监理，避免污染物扩散，对周边环境及居住区产生影响”。

  如今，随着北大方正的破产重组，苏钢集团控股股东变为方正商业地产，最终实际控制方是中国平安人寿。但属于那个房地产狂飙时代的后遗症仍在发酵。