从千亿房企到千亿造假 恒大地产何去何从

　　历时7个月，随着一纸罚单公布，恒大地产涉嫌信息披露违规一案“靴子落地”。

　　3月18日晚，恒大地产发布《关于收到中国证监会行政处罚及市场禁入事先告知书的公告》(下称《事先告知书》)。公告显示，因公司多份年报涉嫌财务造假、债券涉嫌欺诈发行等违法违规行为，证监会拟决定对恒大地产处以41.75亿元的罚款，并决定对该公司时任董事长许家印、中国恒大集团时任董事局副主席兼总裁夏海钧采取终身证券市场禁入措施。

　　1996年至2021年，恒大超速发展，在房地产市场划出了一道陡峭的上扬弧线；2021年至2022年，又以净亏损超8000亿元的账单，留下一地鸡毛。进入2023年，从集团总负债逾2.4万亿元，到许家印遭采取强制措施，恒大更是屡登热搜榜。

　　恒大的陨落，犹如一块投入水中的坚硬石头，激起巨大的水花影响着整个地产行业。

　　两年虚增5600亿元收入遭重罚

　　《事先告知书》显示，经证监会查明，恒大地产披露的2019年、2020年年度报告存在虚假记载。恒大地产通过提前确认收入方式财务造假，导致2019年、2020年各虚增收入2139.89亿元、3501.57亿元，占当期营收的比例分别为50.14%、78.54%；对应虚增利润分别为407.22亿元、512.89亿元，占当期利润总额的比例分别为63.31%和86.88%。

　　由此可见，恒大地产在2019年和2020年合计虚增收入5641.16亿元、虚增利润920.11亿元。而对照2020年龙头房企的业绩来看，碧桂园、绿地控股、万科及保利地产分别实现营收4628.56亿元、4561亿元、4191.12亿元及2432亿元。

　　除了精心“粉饰”财报外，恒大地产还利用公开发债融资。公告显示，由于恒大地产在相关债券发行文件中分别引用了存在虚假记载的2019年、2020年年度报告的相关数据，因此债券涉嫌欺诈发行。

　　据统计，恒大地产引用上述数据共发行了“20恒大02”“20恒大03”“20恒大04”“20恒大05”及“21恒大01”五只公司债，这五只公司债总计发行规模共208亿元。

　　除了上述两项违法行为外，恒大地产还未按规定及时披露年报及逾期债务等相关信息。据披露，恒大地产未按期披露2021年年度报告、2022年中期报告及2022年年度报告；未按规定披露重大诉讼仲裁；未按规定披露未能清偿到期债务。

　　在《事先告知书》中，证监会点名的对财务造假负有主要责任的人员有7人，包括恒大地产实控人许家印及另外6名时任高管夏海钧、潘大荣、潘翰翎、柯鹏、甄立涛、钱程。其中许家印和夏海钧遭认为“手段特别恶劣，情节特别严重，是直接负责的主管人员”，均遭给予警告和终身证券市场禁入措施，分别遭处罚款4700万元和1500万元，其余高管罚款在20万元到900万元不等。

　　业内人士认为，证监会对恒大地产的系列违法违规行为定性为“手段特别恶劣，情节特别严重”，这一评价在证监会的处罚文书中较为少见。近年来，仅在凯乐科技、易见股份等公司的相关处罚决定中有所涉及。

　　“恒大财务造假的恶劣之处在于，实际控制人和相关高管通过财务造假，把财富留给自己，把窟窿留给公司，把风险留给社会。”厦门国家会计学院教授黄世忠直言。

　　尽管此次处罚中尚未涉及相关中介机构，但上海久诚律师事务所许峰认为，基于“一案双查”原则，证券监管部门大概率会对涉案的中介机构展开侦查，甚至不排除已在推进中了。

　　财务造假此前已有端倪

　　“实际上，恒大地产的巨额财务造假，之前公司在进行年报会计差错更正时就已暴露，这次处罚终于来了。”一名房企财务人员向记者表示。

　　中国恒大成立于1996年，其起跑的第一个重要时间点是2004年。彼时，借助房价上涨东风，成立仅8年时间的恒大，一举跃进中国房地产前十强。在“规模论”大行其道的年代，“千亿元”似乎是房企参与竞争的标配。从2013年的1000亿元到2015年的2000亿元，恒大用了三年；从2000亿元到3000亿元，恒大仅用了一年。2016年，恒大以3734亿元的销售额超越万科，问鼎中国房企销售业绩榜，并于同年进入世界500强。

　　2017年，恒大更是斩获全年销售金额3731亿元、三年复合增长率54.9%的亮眼表现，并在此后连续多年稳坐“中国地产一哥”的宝座。而许家印也曾以2900亿元的身家，成为中国首富。

　　作为典型的“三高(高负债、高周转、高杠杆)”房企，伴随销售规模大幅扩容的是，其负债规模也由2009年的499亿港元迅速扩张至2020年的19507亿港元，年均复合增长率高达39.55%。