招商蛇口2023年报：销售业绩稳中有进，跻身行业五强

随着人口红利、城市化红利、经济高增长红利和房地产金融化红利等“四个红利”的消退，房地产行业过往的“三高”模式已经不适用于当下。伴随市场供求关系的转变，地产行业的发展逻辑也发生了根本性变化，目前行业正处于发展的震荡期与转折点。

但财务稳健、布局优化、产融创新、诚信经营的企业依然能够赢得市场与客户，甚至可以获得行业集中度提升红利以穿越周期，并在激烈的竞争中不断胜出。

3月18日晚间，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“招商蛇口”）发布了2023年年度报告，在行业下行周期下，依旧交出了一份不俗的全年业绩“答卷”。

据财报显示，2023年招商蛇口实现营业收入1750.08亿元，同比下降4.37%；归母净利润63.19亿元，同比增加48.20%，迎来大幅增长；经营活动产生的现金流量净额达314.31亿元，同比提升了41.75%。

与此同时，销售规模也迎来逆势微增，全年累计实现签约销售面积1223.41万平方米，实现签约销售金额2936.35亿元，跻身行业前五。

亮眼的财报数据背后，是招商蛇口多年来的稳健经营。2023年，招商蛇口继续坚持自身转型方向，通过完善各项管理运作机制，促增长、降成本、推转型，坚守财务稳健，提升管理效率，凭借于此，行业“五强”目标已悄然兑现。

一.高能级城市深耕卓有成效

在行业承压之下，能够实现销售增长，得益于招商蛇口聚焦高能级城市的拿地策略。

早在进入2022年之后，为应对行业变化招商蛇口便提出了聚焦“强心30城”、深耕其中“6+10城”的战略，遭业内称之为“换仓”。

2023年，招商蛇口继续坚持“区域聚焦”、“城市深耕”的投资策略，有效确定项目“五好”标准，资源投放聚焦强心城市，“强心30城”签约销售额占比91%，其中核心“6+10城”占比77%，聚焦成效显著。 

而在多数房企迫于现金流的压力减少拿地的背景下，招商蛇口依旧保持了积极的拿地态度。全年累计获取地块55宗，总计容建面约590万平方米，总地价约1134亿元，公司需支付地价约为867亿元。

其中，在“强心30城”“核心6+10城”的投资金额占比分别达99%和88%，在“北、上、广、深”四个一线城市的投资占公司全部投资额的51%，单城投放额达46亿元，先后获取上海9宗、杭州6宗、北京5宗、西安5宗优质土地。

更值得一提的是，在招商蛇口2023年新增项目中，有29个项目都实现“当年拿地、当年开盘”，在报告期累计贡献销售金额约340亿元，展现了强大的综合实力。

究竟到各城市的销售金额上，2023年招商蛇口在全国13个城市的当地流量销售金额榜排名中都进入到了TOP5。

在上海、苏州、合肥、长沙、南通五个城市位居排行榜第1位；深圳、南京、温州、徐州进入TOP3；无锡、西安、成都、重庆4各城市进入TOP5。

在进入2024年以后，招商蛇口的步伐也并未减慢。龙年初始，在上海2024年的第一场土拍中，招商蛇口就以摇号获得了上海松江区泗泾地块，总价52.51亿元。

在行业深度调整期，楼市销售分化显著，高能级城市具有更强的风险抵抗能力，亦可在政策松绑后的楼市复苏下优先收益，为招商蛇口的现金流提供保障。

二．牢牢把握“财务安全区”

通过年报数据发现，招商蛇口各项指标都保持稳健且健康。在满足“三道红线”的同时，招其采取了稳杠杆和优结构的融资策略，使得整体债务结构稳固、风险可控。

据年报显示，截至2023年末，公司剔除预收账款的资产负债率62.41%、净负债率54.58%、现金短债比为1.28。

而得益于稳健的财务和经营实力，在融资方面招商蛇口作为央企同样拥有巨大优势。

据克尔瑞统计，从历年80家典型房企的融资总量来看，融易新媒体消息，在2021年首次出现负增长会后，2022年行业整体融资规模仍在不断下滑，全年新增融资总额仅为2021年总量的66%，同比减少了34%，全年融资总额也自2016年以来首次跌落到一万亿元以下。

2023年，房企融资延续过去几年的收缩态势，全年新增融资总额5692亿元，同比下降28%，下半年伴随利好政策持续出台，下降幅度略有趋缓，但仍不乐观。

在此背景下，融资难、融资贵成为众多房企面临的一大难题。

对此，招商蛇口在2023年加大了在公开市场的融资力度，并进行债务结构调整，紧抓LPR下行的市场窗口，充分发挥公司信用优势进行高息债务置换，降本成效显著，发债规模始终位于行业前列。

全年新增公开市场融资324.3亿元，票面利率均为同期内房企债券利率最低水平，年末综合资金成本3.47%，同比降低42BP。