香港工商铺成交量创1999年后新低，非住宅物业想靠通关更生

防疫政策一再放宽让恒生指数已经收复不少“失地”，不过对于楼市似乎作用不大，非住宅物业更是如此。

12月20日，中原工商铺表示，香港今年工商铺总成交量约4138宗，对比去年7010宗按年减少超过四成，且创下1999年后新低；交易金额约771.68亿元（港币，下同），去年同期为1450.19亿元，几近腰斩。

租赁方面，目前暂时录得3897宗，同比下滑25%，创7年新低。今年铺位租赁以餐饮业主导，占约50%，承租楼面以1000-2000平方尺为主。

香港土地注册处数据显示，11月整体工商铺及其他买卖登记量为613宗，按月骤跌39%，创近30个月新低；而月内买卖登记金额也相应减少33%至32.41亿元。在工厦、商厦及店铺三类物业登记均按月萎缩下，加上占比最多的车位更按月急挫近半，而拖累整体工商铺及其他非住宅物业买卖登记量再度失守千宗水平。

工商铺成交量创下1999年后新低

进入下半年，非住宅物业不管是成交量还是交易金额都大幅萎缩。中原（工商铺）董事总经理潘志明表示，今年不利因素比2021年更多，而且工商铺买家以投资者为主，对市况走势比较敏感，不少都先呈观望态度。

自疫情以来，香港非住宅业务成交量及租金均跌至历史新低。根据香港土地注册处，11月非住宅楼宇买卖合约数量为982个，对比去年同期1830个大幅下滑超过四成；买卖合约价值为43.66亿元，去年同期为117.15亿元，不到同期的四成水平。

即使在不断传出通关消息的12月也未见好转。截至12月15日，本月累计261宗非住宅物业注册，较11月同期的350宗减少约25.4%，交投量仍在下滑。

香港非住宅业务成交量及租金均跌至历史新低 图片来源：香港土地注册处

如果说住宅物业反映的是整体居民的购买力，那么工商铺等则是零售业、工商业活力的指标。

上半年来，由于第五波疫情，不少商家被迫停业甚至关门，当地零售业曾负增长。在放开社交距离措施、发放消费券的刺激下，前10月香港零售业总销货价值合计相较去年同期仍有0.7%的下跌。

本地消费力带动有限，缺乏外来游客，不少零售商家未能熬过第五波疫情，通过出售物业套现重整资产组合。例如9月葵涌的葵德工业中心有多个物业同时被出售，包括1座地下、1楼全层和2楼7个单位，其原业主为“扒王之王”创办人。

截至12月15日，香港商铺市场今年共有约1052宗铺位买卖，较去年1742宗大跌39%；涉及买卖总额约288.24亿元，按年跌39%，反映铺位投资者入市意欲低。

由于消费者信心下跌，短期内零售市场表现将持续疲弱，莱坊预计今年零售街铺租金将下跌最少15%。

12月22日起，港府进一步放宽社交距离措施，包括撤销食肆等表列处所人数上限、取消酒吧等场所快测要求，以及在公众娱乐场所、麻将天九、体育场所的户外范围等允许饮食。

“工商铺的业绩表现跟防疫政策是最直接相关的。下半年以来，香港本地已经陆陆续续放开了，它的本地需求已经是逐步释放。现在的关键就是内地的需求能不能释放出来。”地产经济学家邓浩志告诉记者。

业界将通关视为谷底反弹的关键因素。中原工商铺提到，如果全面通关，相信工商铺首先受惠，预计明年商铺市场首季成交量重上250宗，全年预测约1750宗，交投量反弹超五成；铺租有望反弹，其中核心区升幅料约30%，民生区则平稳至上升约15%。

“现在的确市场很差，但还有一部分还在扛着，所以还没见底，但是也离底部很接近了。是否到达转折点，我相信就是在两地通关的放开。如果还不能通关的话，香港的零售业复苏还是比较有限。”邓浩志认为。

工厦市场也持续降温，今年至今共有2421宗成交，涉及金额368.92亿元，同比分别下跌41%及37%；工厦租务则维持约8000宗左右。由于工厦市场的门槛相对写字楼和工商铺要低，售价比较平稳，因此波动比其他两者小。

不过，由于施政报告提出多项利好措施支持旧式工厦发展前景，具有升值潜力的工厦预计会继续受资金追捧，中原工商铺预测明年工厦买卖升近5成至3600宗，尺价则回落约10%。

写字楼空置率刷新高