招商蛇口2023年报：销售业绩稳中有进，跻身行业五强(2)

在这两年行业销售环境、融资环境双重承压背景下，对于房企的财务能力更是一大考验。稳健的财务策略，再加上融资渠道多元发展，为招商蛇口的长期可持续发展奠定坚实的基础。

基于对行业变化和发展趋势的研判，2023年，招商蛇口制定了中长期转型规划，明确了“四个聚焦、三个转变、两个降低、一个提升”的战略转型要求。即核心在稳定开发业务基本盘的前提下，提升资产运营和城市服务等非开发业务在收入利润中的占比，形成稳健均衡的业务结构。

在资产运营方面践行“轻重结合”的发展战略，招商蛇口正在不断推动资产经营业务向专业化、精细化方向发展。

报告期内，招商蛇口管理范围内的全口径资产运营收入达到66.91亿元，实现EBITDA 33亿元；成熟运营期项目（开业三年及以上）EBITDA回报率达6.24%，同比提升0.45个百分点。

究竟到各业态上，集中商业运营收入达到14.40亿元，产业园业务收入达到12.77亿元，写字楼业务实现运营收入11.91亿元，酒店运营收入达到10.62亿元。

截至报告期末，招商蛇口共拥有集中商业在营项目38个，总经营建筑面积约216万平方米；在营写字楼项目32个数，总经营建筑面积128万平方米；主要在营产业园项目30个，总经营建筑面积约226万平方米；长租公寓布局19个城市，经营建筑面积约115万平方米；已开业酒店项目18个，经营建筑面积55万平方米，房间总数4505间。

值得关注的是，在集中商业运营结合所布局城市的特点，招商蛇口所打造的“海上世界”系、“招商花园城”系产品目前已成为具有差异化竞争力的商业名片。

2023年招商蛇口新开业的9个集中商业项目均赢得了市场的良好反馈。其中，上海曹路花园城表现最为突出，其引入了超50%区域首店，主次力店品牌100%区域首进，全场开业率达95%，在业界获得一致好评。 

此外，在2022年沪深交易所发布扩募指引后，招商蛇口也积极响应国家号召，以招商局光明科技园加速器二期项目为底层资产，实施蛇口产园REIT扩募及购入基础设施资产工作，发行规模12.44亿元。

而扩募份额已于2023年6月16日于深交所上市，是首批基础设施REITs的扩募项目之一，在打通了公募REITs的扩募通道后，后续招商蛇口持有的园区资产也有望陆续装入，基金的资产和储备规模将得到进一步提升，有助于基金实现资产组合的多元化发展。

在城市服务方面，招商蛇口也一直坚持打造城市服务生态圈，巩固差异化竞争力这一主旨。

招商积余作为招商蛇口旗下物业管理和轻资产运营服务平台，坚持品质与发展并重，深化精益高质发展，2023年经营业绩再上新台阶，全年实现营业收入156.27亿元，同比增加约20%，归母净利润7.36亿元，同比增长23.96%；

与此同时，在会展行业整体复苏背景下，招商会展管理面积增加88.7万平米；邮轮业务显著增长，服务旅客数量大幅攀升至513万人次，同比上升270%；为支撑代建业务规模化品牌化发展，招商蛇口还新成立了代建业务专业公司，以加强专业赋能支持。

据招商蛇口方面透露，2024年其将加快发展输出管理和品牌的业务，培育轻资产服务能力，围绕“科技化、数字化、绿色化”，通过加强科技应用不断提升服务质量和经营效率。 

另外，值得一提的是，在目前行业极度困难时期，招商蛇口再将现金分红比率进一步提升至45.88%，拟每10股派发现金红利3.2元(含税)。从2015年底重组上市后算起，招商蛇口不到十年间累计分红已达到372.47亿元。

“时代潮流浩浩荡荡，唯与时俱进者胜，唯改革创新者赢”。凭借稳健的开发业务，精细化、专业化发展的资产经营业务，以及具有差异化竞争力的城市服务业务，在行业周期性的低谷期，展现出展现出了强大的发展韧性和抗风险能力。未来，在经济渐次复苏、楼市逐渐企稳回暖后，招商蛇口的前景也更值得遭期待。