广州旧改大变局：颠覆旧模式，民营房企会退场吗？

界面新闻记者 | 黄昱

广州旧改在“做地新政”出台后，民营房企还会有生存空间吗？

近日，广州先后出台《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》及《广州市统筹做地推进高质量发展工作方案》（以下简称“做地新政”），颠覆旧改项目过去主要由一家企业一二级联动的开发模式，强调做地与土地收储相分离，同时明确全资国企为做地主体。

在此背景下，市场上有观点认为，广州城市更新项目前期工作（一级土地整理）将全部由国央企实施，预计存量项目前期服务商中的民营房企最终也将退出城市更新市场。

据界面新闻了解，这一观点其实并不准确，做地新政虽然明确认定全资国企为做地主体，但也给民企留了一定空间，提出“条件成熟的其他做地主体需以专题报告报市政府进行审定”。

此外，做地新政还支持实力房企在重点城市更新片区，通过带方案公开招商的方式成为做地主体，同时成为后期土地开发建设的开发主体，这为一二级联动的旧模式留下了生存空间。

对于广州推出做地新政的原因，各研究机构普遍认为，广州原有的旧改主体大部分都是民营房企，在房地产行业下行叠加住建部从2021年开始就严禁城市更新大拆大建等背景下，这些房企纷纷出险或面临资金压力，导致众多旧改项目停滞不前，政府部门有必要介入。

在经历了前两年的停滞后，2023年被视作广州城市更新全面重启的一年，城市更新的实施主体已不可避免地从民企演变为国企。

但对仍具备开发实力的民企而言，旧改市场还存在一定机会。

合一城市更新集团董事总经理罗宇表示，机会仍然存在，民企不会退出城市更新，但时代变了，模式也变了，所以要建立新的模式，并且做好准备用正确的策略去开展新时代下的城市更新投资。

旧改模式之变

在广州的城市更新中，“做地”即土地一级开发，指土地整理各项前期具体工作，做地主体筹集资金，配合属地政府在指定范围内开展征收补偿安置工作，实施“七通一平”，将“生地”做成“熟地”交由政府收储。

广州“做地新政”遵循做地和土地收储相分离的原则，也就是对城市更新项目的一二级开发进行了分离，融易新媒体，前期一级开发（做地）是一个主体，后期二级开发是另一个主体，一级开发的土地必须交由土储机构收储，再通过招拍挂形式出让给二级开发主体。

这意味着，广州以往由政府先确定旧改范围，然后由村集体表决选出合作企业，拆迁、补偿、复建、融资等全部一级开发和二级开发工作全由合作企业主导的方式被打破了。

在以往这种方式下，广州诞生了一批坐拥大量旧改项目的民营房企，典型如富力地产、恒大地产、时代中国、奥园集团等，但无一例外，这些深耕旧改市场的房企都在次轮调整周期中出险。

金融监管研究院资深研究院杨瑾指出，对于开发商来说，以往城市更新项目可以不通过招拍挂获取低价土地进行二级开发，获取20-40%的高毛利率，但做地新政后必须先收储，使得城市更新项目很难再有低价获取土地的收益空间。

更重要的是，“做地新政”明确了做地主体为政府认定的国有企业，市级做地主体包括越秀集团、广州建筑、广州地铁、广州城投、广州交投、珠实集团、机场建投集团等全资国企；各区政府可认定或组建一至两家区属全资国企开展做地工作。

对于其他做地主体，新政则语焉不详、一笔带过。做地新政中仅提到：“条件成熟的其他做地主体需专题报市政府审定”。

此外，过去一二级联动开发模式仍然有存在空间。做地新政中的说法是“支持带方案招商做地模式，具体为重点城市更新片区可将做地与土地开发建设一并通过公开招商选定做地主体，做地主体在完成前期各项工作并按规定缴纳土地出让金后，以协议出让方式获取土地使用权，进行开发建设。”

根据2023年广州市城市更新工作计划，今年的重点城市更新片区为城市新中轴线南段、广州火车站、罗冲围片区、环五山创新策源区、珠江两岸、机场高速两侧、广州南站周边、东部枢纽等。