上海商办市场回暖：大宗交易活跃、写字楼净吸纳增长近六成

界面新闻记者 | 王婷婷

今年以来，上海商办市场蓄势修复，并在一季度的数据中呈现出企稳回升势头。

率先复苏的要属大宗交易，延续2022年四季度的活跃态势，投资热度持续回归。据仲量联行监测数据，2023年一季度，上海大宗交易总成交量达到247.6亿元，同比增长0.65%。

仲量联行投资部华东区资本市场部总监孙翎介绍，今年一季度，机构投资者的成交金额占上海房产大宗交易成交总额的80%，较去年的40%出现大幅上升。

其中，产业园区及长租公寓更受青睐，两宗大体量项目将产业园区成交量占比拉高至72.4%。“尽管长租公寓单项目体量较小成交金额有限，但就成交数量而言，融易新媒体，长租公寓在所有成交中占比达23%。”

据界面新闻了解，这两宗产业园成交分别是平安人寿在1月份收购的浦东新区东方万国项目和弘源科创项目，以及2月份友邦人寿收购的张江高科技园区的金创大厦。

一位接近平安不动产的人士此前向界面新闻表示，目前更关注的是产业园区和长租公寓等优质标的，也会在这些领域继续布局。

其次是自用办公，一季度共有3宗交易，如铁狮门以76亿元出售的尚浦中心10栋办公室，收购方是凯德；以及前不久刚成交的绿地外滩中心T3的13-14层和6-12层，总成交价格约19亿元。

交易活跃，境内外投资者对中国市场的热度也再次回归。孙翎指出，去年底以来，外资在亚太地区的活跃度提升，中国房地产市场也是其关注的重点之一。多家深耕国内市场的外资机构计划寻找机会设立人民币基金，为投资中国市场开辟新投资途径。

写字楼市场同样积极向好，新项目赋予板块新活力。据戴德梁行统计，2023年一季度，上海甲级写字楼净吸纳量13.7万平方米，比去年四季度上扬58.1%。

但受较高供应量的影响，整体空置率升至17.31%，比去年四季度上扬0.61个百分点；平均租金基本维稳，为8.11元/平方米。

从供应表现来看，一季度共有5个项目入市，共带来28.5万平方米新增供应。其中，核心区2个，分别是黄浦核心的凯德晶萃广场及长宁核心的海粟文化广场；新兴区有3个，分别是普陀的信泰中心、闵行的万源城开中心以及徐汇滨江的徐汇艺岛。

戴德梁行中国区项目及企业服总裁魏超英介绍，从企业表现来看，外资对上海投资预期和信心保持热度，外资成交比重继去年四季度以来保持在50%以上。

“行业方面，则以医疗健康表现突出，与贸易制造、TMT及金融业共同引领行业发展。”魏超英指出，金融行业，证券、保险、基金等传统金融仍是主力，陆家嘴及周边区域行业高度聚焦，而在南京西路沿线以资本、投资类金融业续租坚挺。

此外，苏河湾成为轻奢等生活消费品牌新宠地，伴随普陀新项目的交付，该板块未来也将逐步崛起。对于TMT行业，商务区内主要以网络、软硬件服务平台为主，近期虹桥板块引入较大租户。

物流地产市场的表现同样不能忽视。据戴德梁行中国区产业地产部董事总经理苏智渊介绍，从全国市场来看，华东作为最大的高标库市场，占到总存量的37%，目前高标库总量为3813万平方米。

在华东区，目前存量最大的区域仍为江苏省，总量达到1574万平方米；此外浙江省、上海市和安徽省的存量面积分别为1097万、966万和177万平方米。

从租金和空置率角度来看，根据戴德梁行统计数据显示，一季度上海的租金最高，达48.4元/平方米/月，同时上海的空置率也最低，为7.3%。安徽省的租金最低，为27.8元/平方米/月，空置率最高的是浙江，为18.1%。

具体到上海市场，据仲量联行统计，2023年一季度上海物流地产的租赁活动保持平稳，净吸纳量共录得8.7万平方米，高于去年同期水平。

仲量联行中国区产业与物流服务部资深董事黄晖表示，“一季度租赁活动主要由电商和零售租户主导。”例如，一家知名电商平台在松江子市场租赁了约3.6万平方米的面积，另一家零售企业在奉贤子市场承租超过4000平方米。

一季度唯一的新增供应为领盛上海松江物流园。据了解，该项目共交付7.6万平方米的高标物流仓储空间，并已在入市时达到良好预租水平。

2023年上海整体新增供应仍将继续保持高位。

预计2023年还将有5个新项目完工入市，总建筑面积达58.2万平方米。“青浦和松江等新增供应较集中的子市场在短期内将面临空置率上升和租金涨幅收窄的压力。”黄晖指出。