直击业绩会：扩表能力凸显，招商蛇口既要规模也要价值

界面新闻记者 | 黄昱

在当前地产行业格局重构的背景下，身为央企的招商蛇口正迎来扩表的好时机。

3月21日，在深圳国际会展中心召开的招商蛇口2022年度业绩发布会上，招商蛇口董事总经理蒋铁峰表示，行业重塑后，“三高模式”转变，像招商蛇口这类稳健型综合发展企业迎来新机遇。“我们在年初定下了未来三年的新目标，即跻身行业五强，衡量指标是包括利润、质量、效益以及经营收入等多维度的。”

受益于融资优势，招商蛇口显现出较强的拿地意愿。据招商蛇口财报，2022年，其累计获取56宗地块，总计容建面约726万平方米，总地价约1279亿元，权益地价为766亿元，拿地金额位居行业前列。

对于今年的投资策略，招商蛇口方面表示，会坚持“以销定投”原则，持续更新优化并运用好“强心30城”、“核心6+10城”分档、板块地图与竞企对标等策略工具，重投核心城市。

与此同时，招商蛇口2023年计划实现签约销售金额3300亿元，同比增速达到12.8％，突破2021年销售峰值，成为同行中少有的体现成长决心的房企。

除了抓住行业重构机遇积极扩表外，在政府倡导房地产企业向新发展模式转型的大背景下，招商蛇口也顺应大势，近年来进一步明晰了中长期转型方向，稳步推进“三个转变”，即从开发为主向开发与经营并重转变，从重资产为主向轻重结合转变，从同质化竞争向差异化发展转变。

2022年，为匹配战略目标和转型方向，招商蛇口将原来的三大主业调整为三类业务，即开发业务、资产运营、城市服务，着力构建租购并举、轻重结合的业务结构，聚焦培育公司的第二成长曲线。

扩表能力凸显

受行业整体下行影响，招商蛇口2022年业绩也有所下降。

财报数据显示，2022年，招商蛇口实现营业收入1830.03亿元，同比增长13.92%；实现归母净利润42.64亿元。毛利率下降以及计提资产减值成为招商蛇口归母净利润下滑的最主要原因。

尽管业绩承压，但招商蛇口财务优势凸显。

招商蛇口秉持一贯稳健的财务管理策略，“三道红线”始终处于绿档并持续优化。报告期末，公司剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率48.09%、现金短债比为1.3。

在房地产行业整体融资艰难的情况下，招商蛇口充分利用良好信用优势，紧抓公开市场政策窗口，2022年全年新增50亿元中期票据、100亿元公司债、100亿元超短期融资券额度注册。

截至2022年末，招商蛇口综合资金成本3.89%，较年初大幅下降59BP，在同行中处于低利率水平。

随着去年11月监管部门全面放开股权融资，招商蛇口也启动了发行股份购买资产并募集资配套资金的计划，具体方案在今年3月初获股东大会通过。

待此番定增完成后，招商蛇口将进一步加大在深圳前海片区享有的权益，同时获得不超过85亿元配套资金，用于存量项目、补充流动资金及偿还债务。

凭借着资金优势，招商蛇口近年来积极补货，体现出较强的扩表意愿。

广发证券研报指出，2021年招商蛇口全口径拿地金额约为2158亿元，排名所有房企第一，拿地力度（拿地金额/销售金额）达66%，远远领先主流房企均值近36个百分点，全口径、权益拿地金额分别增长42%、31%。

到2022年，当不少房企暂缓拿地时，招商蛇口的拿地金额虽然减少，但拿地力度仍然不小。数据显示，招商蛇口2022年全口径地价约1279亿元，拿地力度约43.7%，权益地价为766亿元，拿地金额位居行业前列。

从拿地城市来看，招商蛇口严格投资标准，在“强心30城”和“深耕6+10城”的投资金额占比分别达94%和90%，单城投放权益地价高达31亿元，先后获取上海10宗、深圳5宗、合肥5宗优质土地。

与此同时，招商蛇口2022年新增项目中有22个项目实现当年拿地当年开盘，融易新媒体，首开当天平均去化率77%，为报告期贡献销售金额约300亿元。

除了公开招拍挂市场外，城市更新也是招商蛇口扩充土储的重要渠道。截至2022年底，按既有规划计，招商蛇口累计获取排他资格的城市更新项目共25个，规划计容建筑面积约1200万平米。