不动产私募基金试点启动，盘活存量资产，房企纾困又迎利好

时隔6年，私募投资基金通往房地产行业的道路重新被打通，且首次被正名。

2月20日，证监会宣布已于近日启动了不动产私募投资基金试点工作。同日，中国证券投资基金业协会（简称“中基协”）发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》（以下简称《指引》）。

此次政策目的明确，即进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求，以促进房地产回归稳定发展。

不动产私募投资基金试点工作的推进算是去年11月政策的进一步落地。去年11月28日，证监会在释出支持房企股权融资的“第三支箭”时，就提到要积极发挥私募股权投资基金作用，开展不动产私募投资基金试点，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施等。

根据证监会的最新划定，不动产私募投资基金的可投资范围有进一步扩大，除了商业经营用房、基础设施项目外，存量住宅地产这一部分被“特定居住用房”取代，不仅包括存量商品住宅，还包括保障性住房、市场化租赁住房，凸显了国家对加快建设长租房市场的重视。

不动产私募投资基金，是指以非公开方式向投资机构、个人等特定投资者募集资金并以经营性不动产为投资对象的基金。在境外，不动产私募投资基金已发展成为一个重要的投资品类。

此次推出的《指引》有诸多亮点，其中之一就是正名：证监会指导基金业协会在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策。

明源不动产研究院首席研究员艾振强表示，早年国内的房地产基金不具备成为一个独立基金类别的成熟度，要么被归于其他类，要么被归于股权类。

与此同时，私募基金也被限制投向房地产开发企业。2017年中基协出台了《备案管理规范第4号》，明确私募资产管理计划不得通过银行委托贷款、信托计划、受让资产收（受）益权等方式向房地产开发企业提供融资，用于支付土地出让价款或补充流动资金，不得直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进指出，2017年正处于房地产去杠杆和房地产政策骤然收紧的第一年，当时对私募基金涉足房地产尤其是住房领域，其实管控非常严。

在清理通道业务、限制基金投资范围等一系列趋严的监管政策下，近年来，新增的不动产私募股权基金规模和产品数量，更是呈逐年下滑趋势。

根据中基协公布的数据，截至2022年末，协会存续私募基金规模20.03万亿元，其中私募股权房地产基金只有4043亿元。

严跃进表示，这次政策其实是对私募基金做了放松导向，和2022年以来的房地产政策大框架是高度吻合的。

艾振强也认为，在政策的支持下，未来不动产私募投资基金将迎来大发展，包括房地产在内的不动产领域，无疑将大获其益。

事实上，已有机构走在前面，去年10月份，为贯彻国务院关于坚持租购并举、加快发展长租房市场的工作部署，在证监会的支持下，建设银行住房租赁基金就在基金业协会完成了备案，基金募集规模达300亿元。

外资私募机构近年来也加大了对中国不动产领域的投资，如全球私募巨头黑石，聚焦物流地产和城市购物中心；领盛投资管理也连续在沪收购资产，聚焦长租公寓的开发及改造。

在此次启动的不动产私募投资基金试点中，证监会对投资者也有明确要求，试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币，融易新媒体，且以机构投资者为主。有自然人投资者的，自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%，基金投资方式也将有一定限制。

与此同时，鼓励境外投资者以QFLP（合格境外有限合伙人）方式投资不动产私募投资基金。

随着不动产私募投资基金的落地，将有助于房企盘活存量资产，增加融资渠道，支持房地产市场纾困。

中指研究院企业研究总监刘水指出，房企有大量的写字楼、商场、酒店资产等商业地产存量，也有开发在售项目，特别是部分出险房企的存量项目，引进私募基金，将有助于这些资产盘活，加快回款，增强现金流能力，支持房地产市场纾困。