万科祝九胜直管长租公寓这一年：抱政府大腿、搞REITs，2023年要盈利

转眼间，万科总裁祝九胜直管长租公寓业务已经一年了。这一年，祝九胜说本身连出差都根基住在泊寓，用他本身的话来说是要做“租赁处事的体验官”。

一位万科泊寓内部人士对界面新闻暗示，祝九胜开始直管泊寓之后，很是重视销售，出格强调泊寓全员销售精力的造就，并增强拓展针对B端（企业）、G端（当局）客户的销售本领和处事本领。

另外，祝九胜要求打点者要下沉到一线去干活，包罗他本身在内的多名打点层均兼任了一个门店的店长。

假如要给2022年万科长租公寓业务成长贴上重点标签，那必然也少不了“纳保”，即将旗下租赁住房项目申请纳入保租房体系。

据万科提供数据，停止到9月底，万科泊寓共运营打点房源21.5 万间，个中已有 4.28 万间纳入保障性租赁住房，占比到达约20%。待别的正在申请的5万多间房源纳保乐成后，万科泊寓纳保占比快要一半。

对付万科等将长租公寓作为主航道之一的房企来说，“纳保”的吸引力之一在于可以申报公募REITs，辅佐其实现“投融管退”的闭环。

在2022年12月的股东大会上，祝九胜透露，万科长租公寓业务回收本钱价核算，平时这些利润很难浮现出来，通过REITs方法证券化今后，可以或许为老股东浮现、缔造更多利润。

在万科泊旁观前乐成纳保的项目中，或许有十几个切合公募REITs刊行尺度，此刻主要就是刊行机缘的问题。可否在2023年乐成刊行保租房REITs，成为继华润置地之后第二家乐成刊行保租房REITs的房企，这将是万科泊寓接下来的一大挑战。

销售精力代替局限至上

在万科主席郁亮看来，将来权衡一个开拓商是否数一数二，必需在租售两个规模做到数一数二。

万科是最早开始机关长租公寓业务的房企之一，于2016年推出会合式长租公寓品牌“泊寓”，在2018年将长租公寓业务选为继地产开拓和物业处事之后第三个焦点业务。2019年，长租公寓正式被列为万科的多个BU（事业单位）之一。

在万科近些年的收敛聚焦中，不少新业务都被边沿化，但长租公寓始终被摆在重要位置。2022年，万科明晰指出，在颠末十年摸索后将长租公寓与物业处事、物流仓储、贸易一同确定为策划处事业务的主要偏向。

早期跟大大都房企一样，万科在局限上野心勃勃，曾对长租公寓业务提出“2018年拓展房源至45万间，远期筹划100万间”的方针。不外经验了2017-2018年的快速扩张后，2019年以来，泊寓在局限扩张上始终十分审慎，以平稳成长为主。

据界面新闻相识，泊寓去年在项目拓展上延续了已往几年来的审慎立场，时机性获取一些好项目，要求算得过来账、有影响力等。与此同时，每一个新拓项目都需要由祝九胜主导的长租公寓EMT（策划打点团队）成员决定。

相较于新项目拓展，始终保持会合式长租公寓局限第一的泊寓在2022年将更多精神花在了内功修炼上，首当其冲是客户的获取本领。

祝九胜在去年中期的业绩会上就曾暗示，经商就是抓产物找客户，以前依赖第三方来帮泊寓找客户，2022年头开始就彻底转变，争取不依赖第三方，强调人人都有销售精力，人人都处事客户。

“我们还亲自去访谈客户，凝听客户。其实就是要思考三个问题，办理了什么需求痛点，怎么担保租客好处，如何让租住处事更满足。此刻各人出差，就去找长租公寓里一间姑且空出来的房住下来，做租赁处事的体验官。”祝九胜说道。

上述泊寓内部人士指出，祝九胜很是重视打点层有没有下沉到一线去相识门店的真实运营状态，不答允有人在那闭门造车，包罗祝九胜、万科长租公寓总司理胡冬华以及作为长租公寓业务sponsor（支持者）的万科董秘朱旭都有兼任一家门店的店长。

向B端发力也是祝九胜在拓客方面所强调的。上述泊寓内部人士透露:“以前我们大概更多精神放在C端客户上，但祝九胜认为所有的企业客户、当局客户，包罗我们的股东等好处相关方都是可拓展的客户，这是去年我们在思维上的一个重要转变。”

祝九胜简朴算过一笔账，2022年上半年泊寓新增了160个B端客户，假如一个B端客户可以或许带来百个C端客户的话，那160个就能到达1.6万的C端客群，然后再通过B去链接B端。

另外，To C的话客户活动性很大，To B、To G则明明更不变。客户的不不变性直接影响了获客本钱以及空置率。