估值下调8000万，首创奥莱REIT缘何自降身价?(2)

至于武汉首创奥莱项目，2021 年为项目首个合同集中到期年份，当时57%品牌完成续签，项目同步通过淘汰低销品牌引入新品牌40余家。2023 年为第二轮合同集中到期年份，77%的品牌完成续签并引入新品牌20余家。据悉，项目2024年合同到期品牌73个，目前已制定到期续签安排，预计全年到期品牌整体续签率约80-85%、主动汰换15-20%。截至目前，已落定新引入品牌3家，另有10余家新品牌正在洽谈商务条件。2024年1-3月，武汉首创奥莱项目到期面积共2,176.8平方米；截至目前，已完成合同签约流程的续约/新签约面积2,032.80平方米，占到期面积的比例为93.38%，续约/新签约面积占到期面积的比例为100%。

此外，华夏首创奥莱REIT亦指出，在联营模式下，商户的经营业绩直接关系到奥莱运营商的收入，双方利益深度捆绑，这也需要奥莱运营商深度介入商户的经营活动，与商户更高效的协作。

如在日常运营管理中一般会深入到商户的货品管理、人员管理、销售管理、价格管理、营销管理、售后管理等各个方面。包括对新进商户给予经营辅导；对于经营困难的商户，除督促其在货品、人员等方面整改以外，还会在营销推广、会员导入等方面给予一定帮扶；对各品类坪销排名末位、同比下滑较多或远低于同区域坪销的品牌，会重点关注，经约谈、扶持后，合同期内仍表现不理想或排名落后的，将与品牌商进行沟通，主动调整区位或者到期终止合作进行汰换，从而保证项目收益。

从出租率来看，两者的良性互动亦取得不错的效果。据披露，济南首创奥莱项目近3年出租率持续提升，截至2023年末，项目出租率已达到92.1%。目前该项目一重要租户正在进行扩店装修，将于今年5月完成，扩店面积占项目可租面积的1.8%，扩店完成后济南首创奥莱项目出租率可达94%。而武汉首创奥莱项目近三年出租率均在94.5%以上，截至2023年末，项目出租率达96.8%。

从经营数据来看，济南和武汉首创奥莱项目近年的业绩也相当抢眼。其中，项目的联营模式下历史扣率呈现较快增长。

据披露，济南首创奥莱项目自2020年以来至2023年，联营平均扣率从6.8%持续提升至10%；武汉首创奥莱项目自2020年以来至2023年，联营平均扣率逐步从 8.6%提升至 10.7%。

至于项目的新签物业管理费收入水平，也同样出现较大增长。2023年，济南首创奥莱项目和武汉首创奥莱项目新签约租户（包括原有品牌续租及品牌换租）物业管理费收费标准分别为40元/平方米/月和 35 元/平方米/月。

随着品牌合同到期及招调推进，济南首创奥莱项目和武汉首创奥莱项目的全年平均物业管理费水平分别从2022年的25元/平方米/月和 24元/平方米/月，上升到2023年的30元/平方米/月和27元/平方米/月，带动两个项目物业管理费收入同比去年实现较高增长。

尽管项目经营表现良好，但基于区域经济发展情况、市场竞争情况等因素，华夏首创奥莱REIT对与估值相关的部分参数进行了调整。

其中，两个项目的非固租销售额增长率预测参数有所下调。在此前预测的参数中，两项目2024年非固租销售额增长率均为4%，目前已调为3%；2025年相关数据亦同步调整至3%。项目预测期外至收益期届满的净收益长期增长率也由2.25%调整为2%。

此外，济南首创奥莱项目折现率由8%上调为8.25%。折现率的升高，也反映出市场认为资产价格偏高。

为此，华夏首创奥莱REIT的底层项目估值亦进行了一定的下调。

在首次申报时披露的说明书中，济南和武汉首创奥莱项目的估值分别为9.96亿元及10.57亿元（以2023年6月30日为评估基准日）；而在最新的回复函中，上述项目的估值分别为9.62 亿元及10.11 亿元（以2023年12月31日为评估基准日）。换言之，华夏首创奥莱REIT的估值也将由原来的20.53亿元下降至19.73亿元，募资规模自然也有所下降。

华夏首创奥莱REIT不是首只被遇到资产估值下调的REITs。分析指出，估值的调降，背后或出于调节发行压力的选择，这可能会在一定程度上影响原始权益人或发起人的发行积极性。

但凡事都有两面性。“REITs资产估值的下调，也意味着释放了一定的资产内在价值，更为凸显项目的投资价值，对投资人而言，也收窄了后续资产经营下行的风险，获得较充足的安全垫。”上述人士称。

市场亦指出，一级的估值下调，也给予二级市场让利，有利于REITs建设多层次发展、循环良好的市场，一二级投资人都能获得长久期收益，引入促进多类型参与者的积极性，体现了监管层对REITs这个新型市场的呵护。