太古地产：几无成长的“包租公” 酒店业务已8年未能盈利

　　克日，凌驾香港和大陆两地的元老级地产商太古地产率先宣布了2022年业绩告示，让投资者得以近间隔调查以近似“包租公”的租赁业务为主的房企，在面对经济、需求颠簸环境下的业绩表示，以及整体回报率和生长性。

　　令人遗憾的是，尽量太古地产在2022年宣告了十年千亿投资打算来晋升本身生长，但仍难掩已往多年业务受需求影响一连颠簸、几无生长以及资产回报率堪忧的事实。而这示范效应，也无疑会令投资者对付内陆房企在存量竞争情况下的生长性发生担心。

　　增长乏力是“包租公”的通病

　　太古地产从太古糖厂、太古船坞出发，自1972年创立至今有50年有余，在经验香港地产发达成长后便逐渐过渡至矜持贸易开拓商的脚色。主要的矜持物业包罗办公楼、商场、旅馆、住宅等，旗下品牌包罗：太古坊、太古城、太古广场等综合成长项目；太古里，太古汇等零售物业，物业主要会合在中国香港、内陆以及东南亚等地。

　　尽量都是低杠杆运行，但差异于新世界、九龙仓等香港老牌地产商因打开内陆新增市场后走的是开拓和销售双轮驱动蹊径，太古地产的物业根基都是矜持，因此公司在管物业面积和账面投资性房地产在一连增长。2022年年报显示，公司账面3371.62亿港元的总资产中，投资性房地产就有2713.68亿港元，占总资产比高达80.5%，但与此同时公司账面的债务并不多，仅有189.47亿港元，净欠债率仅在6.5%，远低于内房企所要遵循的100%红线。

　　香港绝大大都房企在经验从高周转、高杠杆、高利润率模式逐渐回归到更强调精耕细作的制造业模式进程中泯然于众，活下来的也都根基以较低的杠杆机关矜持物业，生长性仅仅依赖于每年内出发生的利润和现金流。

　　跟着近些年业绩的颓势，太古地产矜持物业的扩张也彷徨不前，根基在2700亿阁下彷徨。

　　实际上，太古地产的利润滑坡早在2019年就已相当明明，而这种滑坡不只是由于物业公允代价增长乏力、甚至缩水所致，同时也是现金流的萎缩，2019-2022年策划勾当现金流一直在40亿港元出面的程度，已低于此前百亿以上的程度。

　　仅有40亿港元的净现金流，另外又无明明的债务扩张，相较于2700亿元的矜持物业基数来说，增长乏力是一定的。

　　2022年，融易新媒体，太古地产实现营收138.26亿港元，同比淘汰15%，对股东应占根基溢利87.06亿港元，同比淘汰9%。物业投资实现营收123.4亿港元，同比淘汰5%，个中含办公楼、零售物业、住宅均录得下滑，相关业务盈利合计下滑12.6%；物业交易仅录得9.21亿港元，同比下滑62.3%成为全年业绩下滑的主要原因，相关业务的盈利合计下滑57.5%；而旅馆业务更自2015年至今未能盈利。

　　对太古地产来说，2022年无疑是艰巨的，四类业务仅有物业重估有所改进，若扣除投资物业重估增长的27.5亿港元增长，全年归母净利润无疑将录得负增长。而实际上，在已往一年，内房企绝大大都房企在投资物业重估方面均是负增长，太古地产的重估收益的基本或值得商榷。

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