凯德再牵手长沙国资 轻资产模式初探旧改商业街区

　　以凯德为代表，外资对中国一线城市商业市场的判断依旧清晰。

　　八年前，凯德在华首个对外输出的购物中心落户湘江西岸，如今，首个对外输出的独立商业街区项目在东岸敲定。

　　近日，由长沙城发恒伟置业有限公司开发建设、凯德投资运营管理的碧湘楚巷项目正式开工，预计于2026年开业。

　　碧湘楚巷项目地处长沙五一商圈核心区域，南至劳动西路、西至湘江中路、北至下碧湘街。项目总建筑面积约5.1万㎡，其中地上为多层交错开放式商业街区，地下1层为停车场和地下商业街。

　　作为商业运营方，凯德拟将该项目打造成为长沙城市会客厅，融合潮流生活和在地文化，计划引入明星主理人品牌、无边界创新餐饮、潮流品牌孵化基地、圈层社交体验零售等多种业态组合。

　　凯德是最早进入长沙商业市场的外资开发商之一。重资产方面，老牌购物中心凯德广场·雨花亭已开业19年；轻资产方面，2016年8月31日，凯德集团与城发恒伟置业的全资控股股东长沙先导控股就湘江财富金融中心项目签订购物中心管理合同，引入在华首个购物中心管理输出项目--长沙凯德·壹中心。

　　从河西到河东，在这座熟悉的城市，可以看到多年以来凯德资管路径的历次变化。

　　改造碧湘楚巷

　　碧湘楚巷（江畔商业中心）位于湘江东岸沿江中心片区，与橘子洲隔江相望，也是长沙市首批启动的八个城市更新单元之一。

　　项目净占地面积约2.1万平方米，总建面约5.1万平方米，限高18米，其中地下总建面约2.35万平方米，地上总建面约2.75万平方米，拟建成包含汝愚街、天符驿站、时间画廊、水晶宫四个组团建筑的商业综合体。

　　据介绍，项目总投资预计10.13亿元，设计方案由湖南大学教授、著名设计师魏春雨和中国建筑科学研究院共同完成。预计2025年底完工，2026年上半年开业。

　　碧湘街因“五代十国”时楚王碧湘宫位于此处而得名，近年来商业基础设施日渐陈旧，与周边的五一广场、太平老街、坡子街等热门商业地段呈现较大差异。

　　作为独立商业街区的轻资产试水之作，碧湘街将考验凯德对非标商业的理解。

　　以地块内一座天符宫建筑为例，这座长年埋没于棚户区的古建在2019年遭区政府公布为不可移动文物，2021年初传出因城市建设需要将遭拆除。舆论发酵后，多名部门负责人作出解释。

　　“要是能够通过方案设计，让天符宫和商业体互利互惠，共同生长，带动整个碧湘街片区，成为长沙的另一个网红打卡地，又何乐而不为呢？”业主单位长沙市天心棚改投资有限责任公司副总经理李波当时说道。

　　如今碧湘楚巷的项目规划终于打消了各方疑虑，项目整体建筑风格呈现古风元素，融易新媒体消息，并将天符宫与朱张广场、碧湘水晶宫、灵官渡时间画廊等历史文化景点串联，构成商业街区的客流动线。

　　实际上，碧湘楚巷只是凯德加码长沙轻资产的第一步棋。据悉，今年初凯德与城发恒伟签订的商管协议共有三份，涉及碧湘楚巷、会展壹中心、西宸之光三个商业项目。根据协议，凯德将为这些项目提供品牌输出和管理服务，涵盖资产规划、开业筹备、商业运营和资产管理等方面。

　　从过往来看，双方并不缺乏合作基础。凯德与城发恒伟在长沙合作的首个商业项目，也是凯德首个对外输出的购物中心，凯德·壹中心自2018年开业以来，商场出租率常年保持在90%以上；另于2023年，凯德旗下服务公寓及酒店运营商雅诗阁与城发恒伟新签三份服务公寓管理协议，双方在长沙合作的服务公寓已达4家。

　　截止2023年11月，恒伟置业资产总额212亿元，自营在建或在售项目17个，合资项目4个，业态涵盖超5A甲级写字楼、高端住宅、酒店、产业综合体、商业中心、租赁公寓等。

　　长沙近年来已成为消费热门城市之一，据戴德梁行数据显示，2023年全市优质零售市场新增供应约22.5万平方米，总存量至311.5万平方米，共录得净吸纳量约28.7万平方米，跑赢供应量，因此空置率较2022年末下降3个百分点至10.4%。

　　随着消费复苏和城市更新进程加快，双方未来仍有可观的合作空间。

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