恒隆地产陈启宗：四方八面的风险太高，形势更明朗才出手

　　编者按：“2022年大概是最不寻常的一年。”在恒隆集团和恒隆地产两份年报致股东函中，陈启宗先生都用这一句话作为开篇，属实较为罕见。

　　六个月前，陈启宗认为自己算是幸运，那时他在2022中报《致股东函》中曾抱有希望，认为最坏的情况可能已经过去。然而，下半年的坏消息竟然比上半年还要多。

　　所幸恒隆集团的表现仍然稳定和坚固，在业务回顾部分，陈启宗很少有地列举了内地所有商场的表现乃至数据对比，向股东介绍了恒隆在“不寻常一年的不寻常表现”。

　　展望新的一年，陈启宗这样描述：“2023年对我们的内地租赁业务来说，可能是相当好的一年。”而香港部分，相信最坏的情况应已过去。

　　虽然存在很多众所周知的风险因素，但陈启宗表示，机会仍有很多，我们会适时扩充物业组合。

　　至于具体的时机，陈启宗主张谨慎，表示未到可以行动的地步：“四方八面的风险仍然太高，本人欲待形势更明朗才出手。”

　　以下为恒隆地产2022年报《董事长致股东函》全文，转载时有删减。

　　业务回顾

　　本人在内地营商30多年，2022年大概是最不寻常的一年，难以预料的挑战接踵而来。故此，本人认为是次业绩令人颇为满意。

　　中国采取传统方式对抗疫情，在三年疫情的首两年保住了经济及很多人的性命，成就之大不容否定。与其他主要国家相比，这个世界上人口最多的国家在疫情下的死亡率低得多，这是显而易见的事，中国人理当自豪。

　　然而，还有两个难题。首先，中国居民基本上不能与外界往来，国家要付上怎样的经济代价？第二，这个病毒像从前的疫症一样，虽然致命性变得低得多，但传染力却强得多。坦白说，疫情已不受控。

　　容本人一提，2022年上半年，我们在内地的十座购物商场中有六座在不同时期完全停业。情况最严峻的是上海，我们在该市的两座购物商场停业两个月，还被禁止堂食三个半月。第二季的客流量和销售额与2021年同期相比皆下降了逾70%。我们在沈阳的两座购物商场也完全停业了一个月。我们所有购物商场都曾被限制堂食及/或需要关闭娱乐和教育场所。

　　虽然情况如此艰难，融易新媒体，但2022年上半年的零售租金总额与2021年同期相比几乎没有下降，实在颇了不起。由于我们在上海以外的高端购物商场及各地办公楼组合表现强劲，内地的总租赁收入实际还有所上升。

　　六个月前我们认为自己算是幸运，那时本人在《致股东函》中抱有希望，认为最坏的情况可能已经过去。然而，事实并非如此，下半年的坏消息竟然比上半年还要多。

　　在一般情况下，每年下半年的销售额通常比上半年要好，因为有暑假、10月初国庆长假（又称“十一黄金周”），还有圣诞节。（虽然内地官方不会庆祝圣诞节，但它仍是送礼佳节，因此是零售业务的旺季。）

　　根据我们员工的感染记录，12月的第二和第三周，新增病例急剧攀升，更在圣诞节前达到顶峰。然而，民众在接下来的一个多星期仍不敢外出，所以客流量依然低。元旦前后，情况已经好转；不到一周，几乎所有员工都已回到工作岗位。到了1月14日，事情总算过去，我们并无员工染疫身故。

　　整体而言，我们有约81%的内地员工在大概五至六周内感染了2019冠状病毒病。不同城市的比例各异，约在71%至94%之间。如果我们所经历的大概可反映整个国家的情况，那么病毒传播之快和达到群体免疫速度之高确实相当惊人。当然，公司管理层仍时刻警惕，以防情况转差。

　　可惜的是我们错过了这个圣诞节旺季，加上我们整体物业组合的业务在下半年受各种无法预料的措施所限，下半年比上半年更加困难。总结全年，我们旗下的物业只有半年多点的时间完全正常营业。

　　提到业务，其实客流量在2022年第一季已经疲软。到了第二季，十座购物商场的客流量都较2021年同期减少；在第三季，只有武汉恒隆广场的表现较2021年同期好；但在第四季，该市遭受疫情重创，购物商场的表现便与其他购物商场一样，客流量减少了。与2021年相比，我们十座购物商场的顾客总数减少了21%，但租户销售总额仅下降9%。

　　我们观察到一个有趣的现象：客流量减少对高端购物商场销售额的负面影响较小。上海如此，其他地方更是如此。例如，无锡恒隆广场受疫情重创，顾客减少了21%，但销售额仍上升1%。大连恒隆广场的客流量减少了6%，但销售额却跃升67%。昆明恒隆广场是个旅游热点，客流量和销售额分别下降6%和4%。