近三年来，这家异军突起的江西房企借款总额涨幅达3.43倍，且净资产负债比率高于多数同行，一旦销售放缓该公司或将较面临较大风险
《投资时报》研究员 王彦强
一家房地产公司从1个地产项目扩展到101个地产项目至少需要多长时间？答案是九年。
5月24日，港交所披露了九年跟进101个项目的新力控股（集团）有限公司（下称新力控股）招股书。这家在江西地区异军突起却又被外界知之甚少的房企终于揭开了面纱。
招股书显示，新力控股成立于2010年，创始人为现年42岁的张园林，其通过家族信托持有新力控股94%的股份。新力控股此次上市的联席保荐人为农银国际和华泰金控，拟募资金主要用于现有项目融资、偿还有息负债及补充企业营运资金。
《投资时报》研究员注意到，2016—2018年期间，新力控股分别实现收益22.23亿元、52.41亿元和84.15亿元，年复合增长率约为94.6%；净利润分别为1.3亿元、2.78亿元和5.55亿元，年复合增长率约为105.9%。
尽管其在招股书中并未披露销售额，但根据克而瑞数据显示，新力控股2015年的销售规模为45亿元，在2016—2018年期间，该公司销售额分别达到161.3亿元、428.1亿元和887.3亿元，复合增长率高达136%。
不过，《投资时报》研究员发现，与其快速发展相伴的是净资产负债率居高不下、流动负债总额和借款总额成倍增长、经营现金流净额连续两年为负、合营企业连续三年出现亏损等情况。
此外，据招股书显示，新力控股旗下总土地储备约为1480万平方米，其中约65.6%的土地储备集中在南昌和惠州地区。业内人士表示，这样虽然可以发挥新力控股的区域集中优势，但不免也会受到上述地方经济、政策变动的影响。该公司在招股书中表示，“我们会继续推进区域和城市战略性拓展，进一步巩固全国市场布局”。
针对投资者普遍关注的问题，《投资时报》研究员发送沟通提纲至新力控股相关部门，截至发稿并未收到回复。
快速扩张之谜
如何扩大规模？最大的密钥或许是找到支点、用好杠杆。
但是，如此增长必然伴随着资金压力。招股书显示，2016—2018年新力控股的资产总额分别为200.2亿元、488亿元及776亿元；净资产分别为28亿元、45.95亿元以及50.6亿元。近三年的杠杆率（总资产/净资产）分别为7.15、10.62以及15.34，处于上行通道中。
另外，招股书显示，新力控股近三年的流动负债总额分别为137.58亿元、366.28亿元和595.49亿元，借款总额分别达到了64.38亿元、166.75亿元和221.03亿元。而2016—2018年各年末，新力控股的现金及银行结余则分别为10.33亿元、42.83亿元和100.65亿元。
有业内资深房产人士认为，新力控股能迅速实现规模扩张与其“拿地时点踩得较好，且遇到了楼市上升期，同时加了杠杆”有关。
此外，《投资时报》研究员发现，新力控股在过去几年也大举开展并购。据招股书显示，其在南昌、惠州、武汉等地的多个项目均是收购而来。
按照新力控股副总裁余润延此前对外界的说法，新力控股选择认可的城市进入后迅速以收购形式进行深耕扩张，收并购甚至占据了集团总体项目的70%—80%。
和诸多中小房企一样，新力控股较为依赖信托融资，截至2019年3月末，该公司尚有28项信托融资尚未偿还，其中利率最高的一笔为15.36%，截至2018年12月31日，新力控股未偿还信托融资总额占同日借款总额的51.6%。
值得注意的是，2016—2018年新力控股的净资产负债比率分别为190%、270%、240%，这一数字远高于多数同行。该公司在招股书中解释称，净资产负债比率由2016年的1.9倍增加至2017年的2.7倍，原因在于同年银行及其他借款增加，由2017年的2.7倍减少至2018年的2.4倍，主要因为2018年完成及交付了更多的物业使现金流量增加。
业内人士表示，在房地产市场调整期间，此前已加了杠杆的企业有必要首先保证现金流安全。如果楼市下行期或调整期继续加杠杆，则可能对企业运营安全产生不利影响。一旦销售放缓，资金回笼速度减慢，房企即使想通过卖项目回笼资金，出售项目的价格也可能会被压低。
目前新力控股通过采用“120天启动项目、180天达到预售标准”的高周转开发模式，以保证现金流。不过即便如此，其财务状况仍然承压。招股书数据显示，新力控股尚未偿还银行及其他借款（不包括公司债券）加权平均实际利率高达9.3%。
此外，招股书披露，新力控股与第三方联合开发的物业，从2016年至2018年分别亏了310万元、1830万元及950万元。
重仓南昌、惠州显隐忧
