涉及5.6亿美元，全球最大另类资产打点公司黑石团体违约

实习记者 | 章宇璠

3月2日晚，贷款服务机构Mount Street判定黑石集团违约一只价值5.6亿美元的按揭贷款支持证券（CMBS ），该证券化票据现已到期且尚未偿还。

同时，投资者连续第四个月蜂拥撤出其710亿美元体量的旗舰房地产投资信托基金（这一类别统称为REIT，其中黑石的产品简称BREIT）。

黑石集团是美国一家管理资产规模高达9510亿美元的全球最大另类资产管理公司、华尔街最大的商业地产业主、私募股权巨头。公司旗下有超过 12000 个房地产资产和 250 个投资组合公司，包含四个主要部门：私募股权投资、房地产、对冲基金以及信贷。

CMBS属于固定收益类的投资产品，通常采用债券形式存在，由商业地产的按揭贷款所担保。当发生违约时，CMBS中的底层标的贷款充当抵押品，本金和利息转移给投资者。

上述被判定违约的CMBS由芬兰房地产公司Sponda Oy拥有的办公室与商店资产组合支持。该债券由花旗集团和摩根士丹利承销，最初是以芬兰的 63 座办公楼为抵押。但根据惠誉评级的数据，黑石集团已经卖掉了大约16栋大楼，以偿还近一半的票据，现在的未偿余额为3.16亿美元。

Sponda Oy是一家芬兰房地产投资公司，专注于在赫尔辛基和其他芬兰大城市的黄金地段拥有、租赁和开发商业地产。黑石于2018年以近19亿美元收购了这家公司，但Sponda作为黑石集团投资组合中的一个独立公司运营，其运营和管理基本保持不变。

此次违约发生在利率上升冲击欧洲房地产价值之际。黑石集团表示，公司曾要求债券持有人给予更多的时间来偿还债务，但他们表示不同意。“Sponda投资组合中的一小部分受到这一债务的影响。我们感到遗憾的是，该服务提供商没有按照我们的建议进一步采取行动。”

黑石集团补充称，他们对Sponda投资组合及其管理团队仍有十足的信心。

Bloomberg分析称，随着房产价值下降、利率上升，房产交易量萎缩，CMBS出现的问题会成倍增加。欧洲评级机构Scope Ratings称，在2023年和2024年到期的所有CMBS贷款中，约有三分之一面临高额再融资风险。

此外，黑石集团在2月份连续第四个月触发了从其BREIT旗舰房地产投资信托基金中客户撤资的上限。该REIT在1月底拥有净资产规模710亿美元。单月客户提款金额上限被设定为这只REIT基金资产净值的2%，单季上限为资产净值的5%。周三，BREIT表示它被迫连续第四个月限制提款。

从去年10月开始，受股市低迷、利率上升和房地产市场低迷的影响，黑石旗下房地产信托基金BREIT投资者赎回请求激增，已经超过了黑石此前设定赎回门槛。

黑石不得不宣布限制赎回，12月限制赎回份额从2%降到0.3%，短期内积压了数十亿美元的赎回请求。

在赎回危机下，分析师也下调黑石的目标价。蒙特利尔银行分析师James Fotheringham将黑石集团(BX)的目标价从109美元下调至90美元，并维持与大市一致评级。

近年，黑石不断加码中国投资。黑石创始人苏世民不止一次在公开场合中说过：最好的投资机会在中国。从2007年左右开始，黑石先后在香港、北京和上海设立了办公室，开始中国之旅。

2008年，全球金融危机爆发，布局中国成为黑石房地产部门的关键转折点。这一年，黑石以10亿元收购上海Channel1购物中心，也是黑石在中国内地最早的一笔地产收购案。此后，黑石就设立若干新的房地产债权投资基金。

近几年，黑石集团尤为看好中国的物流行业，加速扩张物流地产版图。对此，苏世民曾解释道：“在地产领域，我们对那些顺应发展趋势的投资主题很有信心。看好物流地产，融易新媒体，是因为中国在线电商的发展会衍生出很大的仓储需求和物流需求。我们认为这两个领域有着非常有吸引力的投资机遇。目前，我们在中国核心物资集散中心拥有仓储物业，并把这些物业租给了头部的第三方物流公司和中国的科技公司。”