最新内幕曝光: 房东端要求“免租”，租客端“返租金”难提现：蛋壳公寓为何“两头套路”？

2020-02-15 09:45:12来源：融易新媒体

文章导读: 刚上市一个月的蛋壳公寓，正在面临成立以来最大的一次危机。2月9日早上，刚返京不久的赵红被房东叩响了门铃。因...

刚上市一个月的蛋壳公寓，正在面临成立以来最大的一次危机。 2月9日早上，刚返京不久的赵红被房东叩响了门铃。因为蛋壳公寓拖欠房东租金，房东欲将其赶出门外。 “根据疫情近期走势，蛋壳公寓自即日起将暂停付款，并执行不少于30天的免租期。”微博上不少蛋壳公寓的房东都收到这样一条短信。据赵红的房东介绍，蛋壳公寓并未与其协商，而是以通知的方式告知其暂停支付房租。然而，蛋壳公寓一方面要求房东免除其租金，另一方面向租客的“免租“又并未用现金形式返还。根据蛋壳公寓2月3日发布的公开信，该公司承诺为部分因延迟返工政策未能入住的租客提供日期不等的租金返还，但返还的租金不能提现，仅能用于抵扣维修金、房屋服务费等。疫情当前，关于长租公寓的负面新闻再次席卷而来。除蛋壳公寓外，自如等一些长租公寓运营商亦负面缠身。其中一些租客反映自如趁疫情期间，肆意哄抬租金，致使续租普遍增长10%到30%。对此自如回应称，多是因为长租客想改为短期续约引起的。截至目前，关于“自如涨价”的微博话题阅读量已超过8000万次。减免租金是“不可抗力”，还是“赚价差”？因为被质疑“赚差价”，蛋壳公寓被房东和租户两头围攻。 “因为疫情属于不可抗力因素，蛋壳公寓要求我们房东减免1个月房租，称这是公司政策。”赵红的房东刘先生表示。他目前正在与蛋壳公寓交涉。综合多家媒体报道信息，北京，无锡、上海、杭州、武汉、天津、成都等地均有房东举报称，蛋壳公寓以疫情为由单方面要求房东免租一个月，拒不支付房租，同时仍然向租户收租。在疫情最重的武汉地区，蛋壳公寓要求房东免租三个月，但并未对租户进行租金减免，并且疫情期间提前退租押金不退。此外，疫情期间蛋壳公寓每月的保洁服务被迫中止，但服务费却照常收取。

房东端要求“免租”，租客端“返租金”难提现：蛋壳公寓为何“两头套路”？

（一位上海租客发布在人民网“领导留言板”上的聊天记录截图）根据《财经天下》周刊引用的一份蛋壳公寓内部文件《关于2月份要求业主增加免租期的工作方案》显示，蛋壳公寓要求在除武汉外的12个城市，所有房东增加30天免租期。据上述《方案》中统计，此次13个城市涉及的业主数量共72157户。蛋壳公寓招股说明书显示，蛋壳公寓运营房间数超过43万套。按照其披露的2019年前9个月租金成本44.5亿元计算，平均每套房源每月租金成本约1150元。如果72157户房源免除一个月租金，蛋壳公寓将能减少成本支出约0.83亿元。上述信息虽未得到合适，但根据北京地区多个房东和租客的讲述，蛋壳公寓确有一些房源存在未经协商要求房东减免租金的情况，且已经拖欠租金一周至半个月不等。 “根据我的了解，目前确实有这种情况发生。”景晖智库首席经济学家胡景晖对搜狐财经表示，胡景晖此前曾担任我爱我家副总裁。对此，蛋壳公寓发布官方声明称，网传蛋壳公寓“套路房东”纯属谣言。 “住房租赁属于市场行为，不应强制要求任何一方减免房租。”财经评论员严跃进认为，长租公寓不能把这一风险完全推给房东来承担。

房东端要求“免租”，租客端“返租金”难提现：蛋壳公寓为何“两头套路”？

此外一位法律界人士表示，“不可抗力”的适用需谨慎，减免租金应由经营方与业主个人协商达成。 “不可抗力这种说法是站不住脚的。从合理的角度来讲，肯定是要按照合同规定来履行。”严跃进对搜狐财经说，“实际情况来讲，并不是因为租客不交房租导致的问题，而是长租公寓自身经营空置率导致的问题。” 空·白研究院创始人杨现领对此认为，近期发生的长租公寓要求房东减租一事，谈不上和不合理，因为目前并没有明确的文件规定，地带比较模糊。“能否减租取决于长租公寓和房东的谈判结果。”杨现领对搜狐财经说。负债率99.8%，融资1.49亿美元仅能弥补一个月亏损 2020年1月17日，蛋壳在美国纳斯达克上市。据官方网站信息，蛋壳发行价每股13.5美元，总计募集资金1.49亿美元，市值27.4亿美元。这一融资金额远低于公司招股书中所披露的预计目标。 2020年1月8日，蛋壳公寓向美国证券交易委员会所递交了最新版本的招股书。在这一版本的招股说明书中，蛋壳公寓预计发行1060万股ADS，按每股ADS14.5美元-16.5美元的价格区间计算，预计募集资金2.01亿美元。但由于盈利模式缺位，蛋壳公寓2019年前三季度亏损高达25亿元。疫情的突然到来，或更加重了长租公寓运营商的资金压力。按去年前三季度25亿元的亏损来算，1.3亿美元的上市融资，或许只能弥补一个季度的亏损金额。作为“二房东”性质的商业模式，长租公寓盈利方式相对单一，收入主要来自于租金和服务费。前期占用资金大、资金回收周期长，决定了投资回报利润率较低。公开资料显示，蛋壳公寓诞生于2015年1月，最初深耕北京市场。2018年6月，蛋壳对外公布完成7000万美元的B+轮融资，这之后不足两个月，蛋壳公寓被曝出和另一长租公寓自如哄抢房源，抬高租金。公开数据显示，自蛋壳公寓成立以来，前后公进行了七轮融资，融资金额超过60亿元，其中不乏老虎环球基金、蚂蚁金服等资本巨头。在公司在美股上市之前，老虎环球基金、愉悦资本、开物投资、CMC资本、蚂蚁金服分别持有20.0%、15.7%、10.4%、9.4%、7.8%的股份。

房东端要求“免租”，租客端“返租金”难提现：蛋壳公寓为何“两头套路”？

（2020年1月17日，蛋壳公寓在美国纳斯达克上市）蛋壳公寓招股书显示，截至2019年9月30日，蛋壳公寓持有现金1.73亿元，总资产76.74亿元，总负债76.61亿元，资产负债率高达99.8%。其中2017年，蛋壳公寓净亏损2.72亿元；2018年净亏损13.69亿元；2019年前9个月，净亏损25.16亿元。而同期蛋壳公寓给房东的租金成本分别为5.12亿元、21.7亿元、44.5亿元。连年的亏损使得蛋壳公寓现金流一直为负。数据显示，2017年、2018年以及2019年前九个月，蛋壳公寓经营活动的现金流净额分别为-1.15亿元、-11.64亿元、-16.29亿元。此外，2017年、2018年和2019年前九个月，蛋壳公寓使用“租金贷”的租客占比分别为91.3%、75.8%和65.7%。此外，2017年、2018年和2019年前九个月，蛋壳公寓分别从金融机构获得预付款9.376亿元、21.27亿元和31.057亿元；并由租客垫付1.06亿元、2.80亿元和7.94亿元。这意味着一旦蛋壳公寓出现问题，超六成租客不仅面临无房可住的悲剧，还将背负沉重的租金贷压力。胡景晖认为，疫情对长租公寓行业造成很大影响，人口流动减少致使长租公寓房源空置率上升，长租公寓企业收入急剧下降，而其还要面对房屋租金成本和人员支出成本，资金压力更甚。 “早在2003年非典疫情期间，就有长租公寓（当时叫房屋托管）因疫情影响，融易新媒体，空置率大增，致使现金流中断，最终爆仓。”胡景晖说。如今，相似的问题再度上演。而现在长租公寓运营商在租金贷和海外上市的助力下，杠杆率飙升。胡景晖认为，当遇到疫情的“黑天鹅”时，面临的问题可能比17年前更严重。截至今早每股收盘，蛋壳公寓报收13.5美元，与发行价持平。而在此前，蛋壳公寓还一度跌破发行价，最低至12.01美元每股。

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