1万元/平方米、卖得比楼面价还低 开发商可自主定价 越来越多城市取消限价

　　近期，多个城市如东莞、武汉等，出现了以低于市场价销售的“工抵房”，引发广泛关注。

　　与此同时，一些地方政府也开始取消新房限价政策，允许开发商根据市场情况自主定价。业内人士分析认为，这一变化预示着房地产市场调控方式转变，也将给市场带来新活力与不落实性。

　　“为了销售想尽办法”

　　近期，有东莞本地中介在社交平台发布消息称，东莞有项目降价后低至1万元/平方米。

　　据介绍，东莞麻涌板块云瑞府项目100平方米小高层，目前单价1万元/平方米，楼层任选，是工程方降价变现，货量有限。

　　据中国房地产报，对比云瑞府1.4万元/平方米的楼面价，1万元/平方米的销售单价极具吸引力。此外，位于东莞水乡洪梅的首开熙江玥也拿出了一批单价仅1.06万元/平方米的房子售卖，楼层房源任选且带精装修。

　　《每日经济新闻》记者注意到，2022年首次开盘时，云瑞府推出约80套房源，冻资客户远超房源数量，还成为片区第一个需要公开摇号选房的楼盘。如今过去两年，市场却成了另一番景象。如今在贝壳找房，云瑞府参考均价为1.7万元/平方米，总价160万～300万元。

　　而武汉万和光谷原备案价2.3万元/平方米，近期销售价格跌至1.25万元/平方米，最高跌幅近50%；武汉南山锦宸2021年6月以楼面价15985.65元/平方米拿地，今年“五一”期间特价房15000元/平方米。

　　去年年底，东莞市住建局发布了《关于优化新建商品住房销售价格申报有关事项的通知》，已办理预（现）售但未售出的新建商品住房需变更销售价格的，自取得预售许可证（或现售备案证书）之日起或自上一次调整申报价格之日起满30天方可变更，其他事项不变。

　　有东莞当地人士在接受每经记者采访时分析称，规定没变，但实际上不强制要求，限价已经没意义，当下市场环境，有些项目为了销售想尽办法。

　　投机行为可能回潮

　　近期，多地宣布取消新房限价政策。

　　如7月31日，郑州发文取消商品住房销售价格指导，开发企业可自主定价进行销售或办理预（销）售许可备案手续。

　　根据中指研究院统计，今年以来，沈阳、兰州、郑州、宁德等城市已明确不再实施新建商品销售价格指导，即取消销售限价。

　　中指研究院市场研究总监陈文静分析认为，融易新媒体消息，2021年下半年以来，随着房地产市场环境的变化，限价政策带来的负面影响进一步突显。价格倒挂不仅增加了真实住房需求的购房难度，也无法反映市场真实情况，违背了政策初衷；限制价格下跌幅度也导致房企销售不畅，资金回笼受阻。与此同时，近两年监管部门多次强调要建设“好房子”，也需要匹配的政策支持。

　　陈文静观察分析，在多个因素影响下，各地采取了一系列措施对限价政策进行优化。第一，多地取消销售限价，价格回归市场，更有利于企业打造适合当地住房需求的好产品，是积极响应鼓励企业建设“好房子”的表现。第二，取消销售限价有助于企业合理定价去库存，帮助企业加快回笼资金，缓解资金压力。

　　不过也有业内观点认为，取消限价也伴随着一定风险。房价可能出现波动，市场投机行为可能回潮。因此，政府、开发商及购房者都需要采取相应的应对措施，政府加强市场监管，避免恶意炒作；开发商要合理定价，避免价格大起大落；购房者则需理性购房，避免市场波动陷阱等。

　　广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，取消新房销售限价具有双重影响。对于开发商而言，可以更好地利用价格去进行促销和清理库存。此外，在政府引导下，如果新房价格跌幅过大，政府对于该区域土地供应就应该收紧，开工和预售都应放缓。

　　对于二手房而言，可以建立一个参考价，当市场价明显低于参考价时，政府就要出手进行干预。主要目的就是避免企业同质化竞争，引导企业提高产品品质。

　　近年来，中央及各部委多次强调“稳地价、稳房价、稳预期”，限价政策在过去市场热度较高阶段对稳地价、稳房价起到了重要作用。不过从各线城市房价趋势来看，一线城市短期房价仍有下行压力，但房价依然具备支撑，有望逐渐筑底恢复。二线城市中，核心城市房价有望见底，普通二线城市企业降价促销预期仍在，房价下跌态势短期或将延续。

　　“三四线城市住房需求释放缓慢，对房价支持力度偏弱，房价整体或延续底部行情。整体来看，当前房价筑底企稳仍需要政策端持续发力。”陈文静认为。