中金公司2024年房地产板块投资策略：推荐四类标的(3)

　　以上仅是从总量视角的匡算，现实执行过程中两类因素可能影响其最终落地总量和节奏。其一，前述估计以土地效率最大化为原则，即地段更好的土地更具备拆除新建价值，实际执行中可能需要兼顾土地性质、产权等因素，落地总量可能略弱于匡算值。其二，超大/特大城市城中村人口密度高，协商流程长、补偿金额大，配套支持资金的充裕度是关键，需要高度关注资金落地情况对城中村改造落地节奏的影响。考虑到上述因素，我们对城中村改造比例和“拆旧”比例进行敏感性分析如下。

图表3：城中村改造对房地产销售、投资的影响效果敏感性分析

　　资料来源：国家统计局，民政部，中金公司研究部

　　与此同时，政策对于城中村改造可能引发的一些问题或须提前储备方案。此处我们主要考虑的问题有三：其一，在安置方式选择上，如果多采用实物安置，则有可能在长期维度上造成库存和空置问题；如果多采用货币或房票安置，则需要把握好需求入市速度，与城市当前供应能力匹配，避免房价异动。其二，城中村改造所释放出的土地资源用途需要在项目资金有效循环和城市综合健康发展两个目标中平衡，即一部分为商品住宅用途，兼顾资金回报和财政平衡，另一部分为多元用途，兼顾城市发展和新房库存。其三，城中村此前作为超大特大城市的租金“缓冲带”而存在，改造可能释放出与遭拆迁业主等量甚至略多的租金支付能力较弱的租户，而保障性租赁住房的供应量、定价和准入标准均难以完全承接这部分群体，如何兼顾其居住成本和交通成本是个重要的新增命题。

　　2024年房地产基本面指标展望

　　如果房地产政策的及时性和体系性进一步加强，同时城中村改造也能够顺利推进，则我们预计2024年新建商品房销售有望企稳，但房地产投资或仍面临较大挑战。

　　我们预计2024年新建商品房销售面积同比持平微增0.4%，销售金额同比增长1.9%。在基数进一步探底的背景下，考虑到头部城市需求支持政策空间更足，我们预计各线城市销售或仍将呈分化式复苏态势，超高/能级城市同比有所增长，中低能级城市同比跌幅略收窄。进一步，如果超大特大城市城中村改造在明年下半年开始逐步落地货币或房票安置，则可能直接贡献当年新房销售，带动全年商品房销售面积同比止跌微增0.4%。尽管房价走势上半年或仍有所承压，但销售向头部城市的持续聚集，可能仍将结构性地导致销售均价表观增长，最终全年商品房销售金额或同比增1.9%。

　　我们预计2024年新开工面积同比下跌5.4%，竣工面积同比下跌5.3%，房地产开发投资额同比下跌7.6%。开工方面，考虑到明年销售复苏节奏或“前慢后快”，同时房企信用风险问题尚未充分解决，我们预计明年土地成交量或仅同比持平微增，假设房企开工意愿与今年基本持平，则新开工面积或同比下跌5.4%。竣工方面，从工程节奏上看，2024年待竣工的已售期房量将步入下行周期，但综合考虑“保交楼”政策带来的边际贡献，我们预计明年竣工面积或同比下跌5.3%，并呈“前高后低”态势。竣工量大、开工量小的剪刀仍将使得施工面积同比下降，进而带动建安投资同比跌约一成，尽管土地购置费走势尚平稳，同时考虑房企部分参与城中村改造衍生的土地一级整理工作，最终房地产投资或同比下跌7.6%。

　　需要强调的是，融易新媒体消息，上述判断基于较强的政策前提假设，尤其是城中村改造方面。如果政策未能有效落地，剔除其可能带来的直接和间接影响，我们预计销售面积、销售金额、新开工面积、竣工面积和房地产投资金额同比增速较前述预期或分别有5.7、6.6、7.2、2.5和3.7个百分点的落差。

图表4：房地产基本面指标展望

　　资料来源：国家统计局，中金公司研究部

　　房地产行业重大转变也带来房企竞争格局的深刻变化